Nuo šių metų keitėsi Lietuvos Statybos įstatymas: įvesti trumpesni terminai ir mažesnė biurokratinė našta palengvins vystytojų darbą, tačiau kai kurios neigiamos nuostatos gali ne tik sumažinti įmonių apyvartines lėšas, bet ir išauginti statybos darbų kainą.

Mažiau biurokratijos

Advokatų kontoros „Sorainen“ vyresnioji teisininkė Asta Augutytė-Rapkevičienė sako, kad nuo šių metų sausio įsigaliojus naujajam Statybos įstatymui daugumą su statybomis susijusių dokumentų žadama išduoti gerokai greičiau, o kai kurie jų nebėra privalomi.

„Specialieji reikalavimai tampa nebeprivalomu dokumentu, kuris yra išduodamas tik statytojui pageidaujant. Aiškiai nustatoma, kuria teisės aktų redakcija reikia remtis projektuojant statinius. Sumažinamas atvejų, kai reikalingas statybą leidžiantis dokumentas, skaičius, tačiau taip atsitinka ne dėl esminių procedūrų pakeitimo, o dėl to, kad statybą leidžiančiu dokumentu nuo šiol yra laikomi tik dokumentai, kuriuos išduoda kompetentinga institucija“, – analizuoja advokatė.

Kai kurie statytojai specialiųjų reikalavimų gavimą vertino tik kaip papildomą naštą, nes šiuose reikalavimuose dažniausiai tiesiog būna pateikiamos nuorodos į projektavimui taikomus norminius dokumentus. Pakeitimai leis statytojams patiems įsivertinti ir apsispręsti, ar jiems šie reikalavimai reikalingi, tačiau statinio projektai visais atvejais privalės atitikti įstatymų, kitų teisės aktų, normatyvinių statybos techninių dokumentų reikalavimus.

Išnyko pareiga pakeisti ar atnaujinti statybą leidžiantį dokumentą pasikeitus statytojui, pastato ar žemės sklypo savininkui. Statybos darbai ir užbaigimo procedūros gali būti vykdomi pagal tą patį statybas leidžiantį dokumentą.

Garantijos pirkėjams

Vienas daugiausia diskusijų sukėlusių naujosios Statybos įstatymo redakcijos reikalavimų yra susijęs su garantinio laikotarpio rangovo prievolių įvykdymo užtikrinimu. Įstatymas ne tik sukonkretina reikalavimus statinio statybos darbus atliekančiam rangovui – nustatomas 5 % statybos darbų kainos užtikrinimo dydis bei trejų metų galiojimo terminas, bet numato, kad vystytojas statinio (jo dalies) įgijėjui už garantinio laikotarpio rangovo prievolių neįvykdymą ar netinkamą įvykdymą turi pateikti prievolių įvykdymo užtikrinimą, kuris atitinka rangovo teikiamam prievolių užtikrinimui keliamus reikalavimus.

Vadovaujantis Aplinkos ministerijos pateiktais paaiškinimais dėl naujosios įstatymo redakcijos taikymo, naujas reguliavimas bus taikomas po 2016 m. gruodžio 31 d. pradėtiems vykdyti projektams (t. y. jei prašymas išduoti statybas leidžiantį dokumentą buvo pateiktas po 2016 m. gruodžio 31 d.).

Šios garantijos tikslas – užtikrinti, kad nustačius statybos broką įmonės atlygintų žalą, o ne imtųsi Lietuvoje vis dar taikomo „bankroto–naujos įmonės įkūrimo“ scenarijaus.

Aplinkos ministerija skelbia, kad naujosios įstatymo nuostatos užtikrins nekilnojamojo turto pirkėjų teises, kad jiems netektų patiems mokėti papildomai už statybos darbų trūkumų šalinimą.

„Pirkėjo teisė į jo įgyto turto kokybę garantinio laikotarpio metu privalo būti užtikrinama to turto pardavėjo (vystytojo-statytojo). Statytojas viso statybos proceso metu turi teisę kontroliuoti ir prižiūrėti statybos darbų eigą, jį su rangovu sieja sutartiniai santykiai. Na, o turto pirkėjas beveik neturi galimybių įvertinti, ar naujas pastatas, kuriame yra perkamas turtas, tarkime, butas, yra pastatytas kokybiškai. Dar daugiau – pirkėjai dažnai priima pardavėjo pasiūlytas pirkimo sutarties sąlygas, jų derybinė pozicija bendru atveju silpnesnė ir jiems sudėtinga išsiderėti garantinių įsipareigojimų vykdymą užtikrinančias papildomas nuostatas“, – sako aplinkos viceministrė Rėda Brandišauskienė.

Būtina apdrausti

Nuo sausio 1 d. įsigaliojo reikalavimas, kad statomi pastatai ar atliekami statybos darbai, kuriems reikalingas statybos leidimas, privalo būti apdrausti nuo pat statybos darbų pradžios, o draudimas galios visą statybų laikotarpį, kol statinys ar atlikti darbai bus perduoti užsakovui. Specialistų teigimu, naujasis reikalavimas gerokai padidins šios draudimo rūšies apimtis, taip pat padės ugdyti žmonių sąmoningumą, saugant savo bei kitų turtą.

„Pagal įstatymą turi būti apdrausti statinio statybos, rekonstravimo, remonto, atnaujinimo, griovimo ir kultūros paveldo statinio tvarkomieji darbai, neatsižvelgiant į tai, kas vykdo darbus – samdomi rangovai ar pats užsakovas. Be to, turi būti apdrausta darbus vykdančios šalies civilinė atsakomybė“, – aiškina A. Augutytė-Rapkevičienė.

Draudikai atlygins nuostolius už staigų ir netikėtą apdrausto turto, pavyzdžiui, statomo statinio, statybai naudojamų ir statybvietėje esančių statybinių medžiagų, sugadinimą, sunaikinimą ar praradimą, atsiradusį draudimo laikotarpiu, taip pat dėl vykdomų darbų padarytus nuostolius tretiesiems asmenims.

Lietuvos statybininkų asociacijos (LSA) vadovas Dalius Gedvilas įstatymų pasikeitimus vertina dvejopai.

„Statybą leidžiančių dokumentų išdavimas yra supaprastintas, tai turėtų palengvinti darbą nekilnojamojo turto vystytojams ir kitiems statytojams. Tačiau nauji garantinių įsipareigojimų ir statybų draudimo reglamentavimai yra neišsamūs, be to, jiems reikia papildomų išaiškinimų. Manau, šie reikalavimai padidins statybų sąnaudas. Statytojai turi žinoti, kad, įgydami daugiau garantijų, jie turės mokėti daugiau“, – naujoves apžvelgia D. Gedvilas.

Elektroniniai įrankiai

Pasak LSA vadovo, būtina siekti statybos procesų skaitmenizavimo ir inovatyvių pokyčių statybos industrijoje. Teisinį reguliavimą reikėtų keisti atsižvelgiant į pasaulines permainas šioje svarbioje ūkio srityje. „Statybininkų asociacija tiek 2015, tiek 2016 m. teikė siūlymus LR aplinkos ministerijai, kad pagaliau būtų įteisintas projektų skelbimas išoriniuose duomenų centruose, suteikiant prieigą kontroliuojančioms institucijoms prie duomenų saugyklos. Ši asociacijos iniciatyva nebuvo palaikoma, todėl ir toliau statytojai susiduria su trikdžiais, kai reikia gauti statybų leidimus“, – sako D. Gedvilas.

Jo teigimu, LSA siūlė įteisinti elektroninį statybos darbų žurnalą, keisti statybos proceso teisinį aprašą, atsižvelgiant į Didžiosios Britanijos karališkojo architektų instituto (angl. Royal Institute of British Architects) aprašytą procesą, teikė daugybę siūlymų, kurie pakeltų skaidrumo lygį ir lemtų teigiamus pokyčius statybos sektoriuje, tačiau tenka apgailestauti, kad tie siūlymai iki šiol netapo realybe.

Kontrolė ir baudos

Nauji apribojimai priimti ir dėl neužbaigtos statybos pastatų naudojimo.

„Naują ar rekonstruotą statinį galima naudoti tik užbaigus statybos darbus ir jį įregistravus. Registracijai numatytas konkretus terminas – ne vėliau kaip per tris mėnesius nuo statybos užbaigimo akto gavimo dienos, deklaracijos apie statybos užbaigimą patvirtinimo ir įregistravimo dienos arba nuo deklaracijos apie statybos užbaigimą pasirašymo dienos. Energijos pirkimo ir pardavimo sutartys su patalpų savininkais gali būti sudaromos tik gavus statybos užbaigimo aktą“, – sako A. Augutytė-Rapkevičienė.

Taip pat padidėjo maksimalios juridiniams asmenims skiriamos administracinės nuobaudos, taikomos už savavališkas statybas. Kai kuriais atvejais, pavyzdžiui, naujo statinio statybos atveju, jos padidėjo daugiau nei dvigubai – nuo 10 iki 30 tūkst. eurų, vietoje anksčiau buvusios nuo 7 240 iki 14 481 eurų.