Nebeliks nukentėjusiųjų

Iki šiol bendrųjų infrastruktūros plėtrą reglamentuojančių taisyklių, kurios galiotų visiems nekilnojamojo turto plėtotojams, nebuvo.

Kaip pasakojo Aplinkos ministerijos Teritorijų planavimo, urbanistikos ir architektūros departamento direktorius Marius Narmontas, savivaldybės didžiųjų objektų savininkų ar operatorių prašydavo sutvarkyti sklypo aplinką ir sukurti viešąją infrastruktūrą, reikalingą objektui egzistuoti: paasfaltuoti gatves, pastatyti šviesoforus ir panašiai. Ši infrastruktūra paprastai būdavo padovanojama savivaldybei už litą ar kaip nors kitaip jai perduodama ir pinigų už tai nekilnojamojo turto plėtotojai neatgaudavo.

Su panašia problema susidurdavo ir asmenys, kurie statydavosi nuosavus namus. Paprastai pirmieji naujųjų kvartalų naujakuriai infrastruktūrą sutvarkydavo savo lėšomis: nutiesdavo kelią, paklodavo vamzdžius ir panašiai. Kai aplinkui atsirasdavo daugiau kaimynų, jie naudodavosi jau sukurta viešąja infrastruktūra, dažnai nemokėdami nė lito jos kūrėjams.

Naujuoju įstatymu savivaldybėms bus pavesta užtikrinti, kad visi, sukūrę viešąją infrastruktūrą, galėtų atgauti bent dalį į tai investuotų pinigų. Savivaldybės taps infrastruktūros plėtros organizatorėmis ir privalės įsteigti fondą, į kurį visi nekilnojamojo turto statytojai ar plėtotojai mokėtų įmokas už infrastruktūrą. Iš surinktų pinigų žadama kompensacija tiems, kurie pasirūpino, kad infrastruktūra atsirastų.

Užtikrins skaidrumą

„Mes sukūrėme mechanizmą, padėsiantį verslui ir privatiems asmenims atgauti bent dalį pinigų, investuotų į infrastruktūrą. Šiuo įstatymu bus užtikrintas skaidrumas ir aiškumas, nes iki šiol savivaldybės rinkdavo infrastruktūros mokestį neoficialiai: vienos – kaip paramą ar labdarą, kitos – dar kitaip. Visa tai panaikins naujasis įstatymas, nes taip savivaldybei bus suteikta oficiali teisė reguliuoti infrastruktūros plėtrą, taikant visiems vienodus savivaldybės sprendimus“, – įsitikinęs M. Narmontas.

Anot pašnekovo, tokio įstatymo reikėjo jau seniai. Jis turėtų sureguliuoti ir iki šiol chaotiškai vykdytą teritorijų plėtrą, nes dabar gyvenvietės steigiamos bet kur, jų infrastruktūra lieka nebaigta arba kuriama nelogiškai.

Reguliuojant teritorijų plėtrą bus galima iš anksto numatyti, kiek ir kokių komunikacijų reikės, iš karto nutiesti reikiamo skersmens ir kiekio inžinerinius tinklus. Tai padės sutaupyti. Juk jeigu komunikacijos atvestos tik iki tam tikros ribos, o vėliau naujakuriai prie jų prisijungia, vamzdžių dažnai paklojama daugiau, nei reikėtų, jie būna nesandarūs, jų priežiūra kainuoja brangiau.

Indėlis nevienodas

Įmonės „Eika“ Projektų valdymo departamento direktorius Robertas Grigalis mano, kad bendra tvarka ar taisyklės dėl infrastruktūros tvarkymo tikrai reikalingos.

„Patvirtinus bendruosius reikalavimus būtų aiškiau ir plėtotojams, ir visuomenei. Taip pat būtų labai reikalingos viešosios metinės savivaldybių ataskaitos apie įrengtus ar pradėtus infrastruktūros objektus, infrastruktūros projektams surinktų mokesčių panaudojimą. Šiuo metu aiškiai reglamentuota elektros, dujų, skirstomųjų tinklų plėtra. Problemų nekyla dėl ryšių tiekėjų. Vilniuje nustatyta aiški tvarka įrengiant vandentiekio ir nuotekų tinklus. Daugiausiai neaiškumų kyla dėl susisiekimo komunikacijų įrengimo, tai yra kam ir kiek reikia suprojektuoti ir įrengti gatvių, pėsčiųjų perėjų, viadukų, dviračių takų ir taip toliau“, – vardijo R. Grigalis.

Pasidomėjus, ar tiesa, kad statytojai, sukūrę viešąją infrastruktūrą, už tai pinigų neatgaudavo, net jei prie to jungdavosi kiti, pašnekovas sakė, kad kiekvienas atvejis yra unikalus.

„Projekto plėtotojai dažniausiai bendrauja tarpusavyje – kartais kooperuojasi dėl bendrų infrastruktūros objektų įrengimo, kartais tariasi ir kompensuoja vieni kitiems patirtas infrastruktūros objektų įrengimo išlaidas. Problema ta, kad statytojai į infrastruktūros plėtrą įdeda nevienodą indėlį, o savivaldybės neturi aiškaus mechanizmo, padedančio vertinti ir koordinuoti plėtotojų investicijas į infrastruktūrą. Kompensavimas nekilnojamojo turto plėtotojams už įrengtą infrastruktūrą vargiai tikėtinas, nes šiuo metu savivalda dažniausiai neturi pakankamai lėšų esamoms gatvėms remontuoti“, – pastebėjo įmonės „Eika“ atstovas.

Pašnekovo nuomone, sukurti paprastą indėlio į infrastruktūros objektus kompensavimo mechanizmą bus nelengva, nes sunku numatyti, kas ir kaip dažnai jais naudosis.

„Pabandykime atsakyti į klausimus: kaip nustatyti, kiek iš visų automobilių, važiuojančių nauja plėtotojo įrengta gatve, važiuoja į pastatytą biurų pastatą, prekybos centrą ar daugiabutį namą, o kiek į kitus objektus? Kiek nauja gatvė reikalinga projekto plėtotojui, o kiek savivaldai ir kitiems miesto gyventojams? Atsakyti į juos sunku“, – paaiškino R. Grigalis.

Butai nebūtinai pigtų

Infrastruktūros įrengimas kainuoja nepigiai. Anot pašnekovo, paprastai jis sudaro iki 10–15 proc., o kartais net iki 50 proc. viso projekto vertės. Taip nutinka, pavyzdžiui, statant nedidelį namą plyname lauke, už miesto ribų, kur nėra jokių komunikacijų ar kelių.

Apstatytose teritorijose plėtra paprastesnė, nes visa infrastruktūra yra, ją reikia tik įdiegti ir pritaikyti naujam pastatui.

Pasidomėjus, ar sukūrus mechanizmą, kaip kompensuoti infrastruktūros kūrimo išlaidas, pasikeistų nekilnojamojo turto kainos, R. Grigalis sakė, kad kainai didžiausią įtaką daro rinka, paklausos ir pasiūlos santykis. „Sąnaudų korekcija dėl infrastruktūros mokesčio sudarytų galimybes lanksčiau vertinti pardavimo kainą, tačiau naujos statybos butai nebūtinai pigtų sumažėjus infrastruktūros išlaidoms. Įvedus bendruosius reikalavimus infrastruktūros išlaidos nesumažėtų, jos tiesiog būtų perskirstytos“, – teigė pašnekovas.

Darnios plėtros pavyzdys

Įmonės „Eika“ Projektų valdymo departamento direktorius pasakojo, kad Skandinavijos šalyse visą infrastruktūrą paprastai įrengia savivaldybė, tik tada miesto numatytoje teritorijoje pradedami nekilnojamojo turto projektai. Apstačius vienus rajonus, tvarkomi ir plėtojami kiti. Ir nors tai sumažina gyventojų galimybes pasirinkti būstą įvairiuose miesto rajonuose, taip vykdomas statymas ir plėtra yra nuoseklesni.

„Vilniuje darnios plėtros galimybės ribotos. Sostinėje laisvos valstybinės žemės, tai yra nevertinamų savivaldybės valdomų žemės sklypų, kuriuose būtų galima formuoti infrastruktūros koridorius ir juose statyti infrastruktūros objektus faktiškai nėra. Nebaigta ir žemės reforma. Geriausiu darnios plėtros pavyzdžiu Lietuvoje laikyčiau Vilniaus Šiaurės miestelio modelį. Savivaldybei perėmus karinio miestelio teritoriją, buvo įkurta įmonė, kuri parengė detaliuosius planus, įrengė gatves, nutiesė tinklus, tik tada į teritoriją atėjo nekilnojamojo turto plėtotojai“, – prisiminė R. Grigalis.