Daugiabučiuose namuose gyvena šeši iš dešimties, arba apie 60 proc. Lietuvos gyventojų. Mažų ir didelių, prabangių ir kuklių butų bei kitų patalpų savininkams šiuose namuose bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso bendrojo naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė, inžinerinė, techninė ir kitokia įranga. Šį bendrą turtą savininkai privalo kartu valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti.
Daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės valdymą, priežiūrą, išlaikymą reglamentuoja Civilinis kodeksas, kuris nustato ne tik teises, bet ir pareigas savininkams patiems rūpintis bendru turtu bei nurodo, kad jie privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui išlaikyti ir išsaugoti. Namo butų savininkai gali steigti bendriją, sudaryti jungtinės veiklos sutartį arba pasirinkti bendrojo naudojimo nuosavybės administratorių.
Statybos techninis reglamentas (STR) nustato daugiabučių gyvenamųjų namų techninės priežiūros reikalavimus ir jų įgyvendinimo tvarką, kuri privaloma ir bendrojo naudojimo objektų administratoriui, prisiimančiam didžiulę atsakomybę.
Namo administratorius privalo užtikrinti nuolatinį gyvenamojo namo ir jo aplinkos būklės stebėjimą ir vertinimą, tinkamą, saugos ir techninius reikalavimus atitinkančią pagrindinių konstrukcijų ir inžinerinių sistemų techninę priežiūrą ir eksploatavimą, laiku atlikti remonto bei prevencinius tvarkymo darbus, rengti sezoninius tikrinimus, likviduoti avarijas ir gyventojams teikti informaciją apie namo būklę bei siūlyti, kokius būtina atlikti namo atnaujinimo darbus ir pan. Svarbu, kad jis turėtų techninių pajėgumų prižiūrėti inžinerines namo sistemas ir priežiūrą vykdytų jo kvalifikuoti specialistai, kad sugebėtų užtikrinti galimų avarijų likvidavimą visą parą, ir ne tik darbo valandomis, bet ir naktį, poilsio bei švenčių dienomis.
Gyvenamieji namai priskirti ypatingo statinio kategorijai, tad jų techninė priežiūra turi užtikrinti gyventojų saugumą. Būtina laiku imtis priemonių, kad būtų išvengta žalos ir pašalinta grėsmė, kai ją kelia netinkama namo bendrojo naudojimo objektų būklė. Savininkai turi gauti išsamius paaiškinimus visais bendrojo naudojimo objektų valdymo ir priežiūros klausimais, susipažinti su namo priežiūros ar remonto darbų pirkimo sutartimis, darbų priėmimo aktais, mokėjimų apskaičiavimo principais ir pan.
Specialistai rekomenduoja rinktis tik patikimus ir patyrusius administratorius. Tarp svarbiausių kriterijų, į kuriuos būtina atsižvelgti renkantis namo administratorių, – finansinis įmonės patikimumas, kad ji sugebėtų saugoti gyventojų sukauptas lėšas ir jų nešvaistytų. Svarbus kriterijus – skaidri bendrovės veikla, taip pat teikiamų paslaugų kaina ir kokybė. Daugiabučio gyvenamojo namo administratorius turi sąžiningai atlikti jam numatytas pareigas.
Daugiabučio gyvenamojo namo administratorių pasirenka patys gyventojai, jį paskiria savivaldybė. Prireikus namo administratorius gali būti keičiamas. Tačiau šis apsisprendimas gyventojams sudėtingas ir sunkiai įgyvendinamas.
Taip teigia Lietuvos būsto valdymo ir priežiūros rūmų prezidento pareigas einantis Rolandas Klimavičius, su kuriuo kalbėjosi STRUCTUM.
KAS YRA SVARBU RENKANTIS DAUGIABUČIO NAMO ADMINISTRATORIŲ IR KOKIAIS KRITERIJAIS TURĖTŲ REMTIS GYVENTOJAI?
Manau, labai svarbi yra viešoji nuomonė apie pretendentą tapti bendrojo naudojimo objektų administratoriumi ir jo reputacija. Prieš pasirinkdami administratorių daugiabučio namo gyventojai turėtų peržiūrėti ir įvertinti visą prieinamą informaciją apie pretendento veiklą, jo finansinį pajėgumą, kitų klientų atsiliepimus. Gyventojams visada patariame pasidomėti, ar įmonė yra finansiškai patikima. Svarbu, kad ji neiššvaistytų kaupiamųjų lėšų, galėtų suteikti išsimokėjimo už darbus galimybę, nebankrutuotų ir nesiektų gyventojų sąskaita spręsti savo finansinių problemų.
Savivaldybėse yra registruotos visos turto administravimo paslaugas teikiančios įmonės ir skelbiama informacija apie jas: deklaracija apie veiklą, teikiamas paslaugas ir patirtį, taip pat paslaugų tarifai. Jeigu administratoriaus paslaugas siūlo mažai žinoma įmonė, neturinti nei patirties, nei finansinių resursų, ir žada teikti jas už 1 centą, tai gali atrodyti labai patraukli kaina, tačiau už ją nerealu teikti bent minimalios kokybės paslaugas ir toks pasirinkimas gali būti labai rizikingas, dėl tokių sprendimų vėliau labiausiai nukenčia patys gyventojai.
Vadinamieji namo administravimo ir techninės priežiūros mokesčiai yra būtini veiklai vykdyti, į jų tarifus įskaičiuotos administratoriaus išlaidos darbuotojams, darbo priemonėms ir kt. Ir jeigu šie tarifai nepateisinamai sumažinti, reikia suprasti, kad bus būtina sąnaudas padengti iš kitaip gautų pajamų. Vadinasi, negaudamas veiklai reikalingų lėšų, administratorius objektų priežiūrą ir administravimą vykdys ne iš tam skirtų ir kaupiamų lėšų, o galbūt sieks jų gauti papildomai organizuodamas įvairius galbūt nelabai pagrįstus ar nelabai pagrįstomis kainomis remonto darbus.
Tad gyventojams reikia iš anksto įvertinti būsimo administratoriaus paslaugų kainodarą ir nesusigundyti pažadais, kad kažkieno darbas „nieko nekainuos“. Taip pat svarbu pasirinktos administravimo įmonės patirtis.
Tai pagrindiniai dalykai, kuriuos reikia įvertinti renkantis administratorių ir šiuos aspektus nesunku patikrinti.
AR DAŽNAI KEIČIAMAS NAMO ADMINISTRATORIUS?
Nėra įprasta, kad daugiabučio savininkai dažnai keistų namo administratorių. Ir nėra paprasta jį pakeisti. Kaip žinoma, tam turi pritarti ne mažiau kaip pusė patalpų savininkų, kad su priimtu sprendimu būtų galima kreiptis į savivaldybę ir būtų paskelbtas konkursas naujam namo administratoriui pasirinkti. Labai sunku įgyvendinti nustatytas teisines procedūras, nes daug butų nuomojami, o jų savininkai išvykę, kiti tiesiog niekur nenori dalyvauti ar rūpintis namu, todėl sunku priimti sprendimą.
DĖL KOKIŲ PRIEŽASČIŲ DAŽNIAUSIAI GYVENTOJAI NUTARIA RINKTIS KITĄ NAMO ADMINISTRATORIŲ?
Kartais nutinka taip, kad administratorius padaro kokį nors rimtesnį remontą ir, kaip pas mus įprasta, prasideda kaltinimai, kad gal per daug darė, per brangiai mokėjo ir pan. Gyventojai nesigilina, kad administratorius perka ir prekes, ir paslaugas rinkoje, o statybos darbų ir medžiagų kainos smarkiai kyla. Remonto darbai dabar labai brangūs, bet dalis gyventojų mąsto taip, kad pasirinks kitą namo administratorių ir tada mokėti visai nereikės, o viskas bus sutvarkyta. Taigi bet koks didesnis remontas daugiabučiuose sukelia konfliktų tarp administravimo įmonių ir dalies gyventojų, kurie nelinkę pritarti beveik jokioms, net ir būtinoms namo remonto išlaidoms.
2012 m. Aplinkos ministerijos iniciatyva buvo pakeista CK nuostata, kuri skelbė, kad būtinus remonto darbus administratorius gali atlikti be gyventojų sutikimo, jeigu šie yra informuoti apie būtiną spręsti problemą, bet nepriima sprendimo. Administratorius pats galėjo priimti sprendimą atlikti remontą, pats jį finansuoti ir už padarytus darbus pateikti sąskaitas gyventojams.
Ši CK nuostata politikų iniciatyva buvo panaikinta. Dabar, jeigu daugiabučio namo patalpų savininkai negali susitarti dėl reikalingo remonto darbų balsų dauguma, administratorius negali priimti sprendimo ir daryti net būtinų stambių remonto darbų. Pavyzdžiui, jis gali tik lopyti ir lopyti kiauras stogo vietas, bet negali atlikti viso stogo remonto. Nors tokio nuolatinio lopymo išlaidos labai didelės, o dėl kiauro stogo žalą patiria viršutinių aukštų gyventojai, name didelis remontas negali būti atliktas, jeigu nepavyksta priimti savininkų sprendimo.
ADMINISTRAVIMO ĮMONĖS ATSAKINGOS UŽ NAMO BŪKLĘ. DRAUDIMO KOMPANIJOS JOMS KELIA BYLAS DĖL ŽALOS ATLYGINIMO, JEIGU PER KIAURĄ STOGĄ UŽPILAMI VIRŠUTINIAI BUTAI, JEIGU NETVARKINGAS NAMO BALKONAS NUKRINTA ANT AUTOMOBILIO GATVĖJE ARBA ĮVYKSTA KITA ŽALA. AR TEISĖS AKTAI NESUKURIA TOKIOS SITUACIJOS, KAD NAMO ADMINISTRATORIUS NEGALI VYKDYTI SAVO PAREIGŲ?
Svarbiausia, pakeisti teisės aktus taip, kad administravimo įmonėms būtų atrištos rankos ir jos galėtų dirbti, o jų specialistai priimtų profesionalius sprendimus, ką name reikia daryti, kokį remontą reikia atlikti. Galėtų būti vėl nustatyti privalomieji darbai, kad būtų aišku, ką turi padaryti administravimo įmonė ir per kokį laikotarpį, pavyzdžiui, kas 10 m suremontuoti laiptines, kas 20 m atnaujinti elektros instaliaciją. Juk kiekvienam aišku, kad 30 m eksploatuojami vandentiekio vamzdžiai turi būti pakeisti nelaukiant avarijų. Turi būti nustatyta norminiais aktais, kas turi būti daroma dėl pačių gyventojų saugumo ir bendro turto geros būklės išsaugojimo. Būtina spręsti esminius turto priežiūros klausimus, kuriuos dalis gyventojų nori išspręsti, bet yra bejėgiai, jeigu kita dalis savininkų nedalyvauja visai arba nepritaria.
Kitose šalyse daugiabučių namų priežiūros ir remonto darbai yra privalomi, nustatomi profesionalių specialistų sprendimais dėl pačių gyventojų saugumo ir vengiant žalos jų turtui. O pas mus įtvirtinta absurdiška nuostata, kad tik butas priklauso gyventojui, o tai, kas yra už buto sienų, jis gali ignoruoti. Bendras turtas žmonėms sunkiai suvokiamas. savininkų, kad su priimtu sprendimu būtų galima kreiptis į savivaldybę ir būtų paskelbtas konkursas naujam namo administratoriui pasirinkti. Labai sunku įgyvendinti nustatytas teisines procedūras, nes daug butų nuomojami, o jų savininkai išvykę, kiti tiesiog niekur nenori dalyvauti ar rūpintis namu, todėl sunku priimti sprendimą.
Politikų valia iš rūpestingų butų savininkų ir profesionalių turto administravimo specialistų Lietuvoje atimta teisė tinkamai rūpintis daugiabučiais namais. Politikai prisidengia neva vartotojų teisių apsauga, bet jų sukurta tvarka pataikauja neatsakingiems, nesitvarkantiems, nepareigingiems gyventojams ir nepaiso pilietiškųjų, rūpestingųjų bei atsakingųjų interesų. Politikams reikėtų išmokti pandemijos pamoką ir kiekvienoje gyvenimo srityje remtis atsakingais ir pilietiškais gyventojais, pirmiausia užtikrinant jų saugumą ir interesų apsaugą.
