Daugiau kaip prieš metus įsigaliojo Žemės įstatymo pakeitimai, kuriais buvo numatytas į valstybės ir savivaldybės biudžetus mokamas atlyginimas už statinių griovimą, statybą ir rekonstrukciją iš valstybės nuomojamuose žemės sklypuose esamų statinių eksploatavimui. Pirmieji įstatymo taikymo metai išryškino naujojo reguliavimo netobulumus.
Aplinkos ministerijos suburta darbo grupė per mėnesį parengė ir paviešino planuojamus teisinio reguliavimo pokyčius, kuriuos ketinama pradėti įgyvendinti dar šiais metais. Kone stipriausiai NT sektorių gali sudrebinti numatomi statinių paskirčių reguliavimo pakeitimai.
Taip pat per pirmąjį 2023 m. ketvirtį buvo priimti kelti NT rinkai svarbūs teismų precedentai.
Apie viską ir nuosekliai kviečiame susipažinti pirmojo metų ketvirčio nekilnojamojo turto ir statybos reguliavimo apžvalgoje.
- Žemės įstatymo pakeitimų taikymo problematika
Reguliavimui stinga lankstumo, kuris leistų įmokas skaičiuoti nuo sklypo dalies, kurioje vykdomos statybos, vertės
Nors Žemės įstatymas leidžia atlyginimą skaičiuoti nuo sklypo dalies vertės, tais atvejais, kai sklype yra daug esamų statinių ir plėtros projektas vykdomas ne visų esamų statinių teritorijoje, pastatų savininkai susiduria su neadekvačiu atlyginimo dydžiu, kai didelio ploto ir aukštos vertės sklype yra tik vienas didelis esamas pastatas ir tame pačiame sklype jo nuomininkas nori pastatyti papildomą keliasdešimties kvadratinių metrų pastatėlį ar priestatą. Atlyginimas už teisę statyti tokį nedidelį objektą sudarytų 10 proc. viso sklypo vertės. Didelės vertės sklypo atlyginimas gali sudaryti net ir kelis milijonus eurų.
Atlyginimas už griovimą ir pastatų perstatymą nedidinant plotų kelia pagrįstą gamybininkų pasipiktinimą
Su nepagrįstai dideliu valstybės apetitu susiduria ir tie valstybinės žemės nuomininkai, kurie nori nusigriauti priestatus, stogines, kitas nebereikalingas statinių dalis arba perstatyti juos nedidindami užstatyto ploto ir bendrojo ploto. Tokiu atveju atlyginimas valstybei sudaro 5 proc. viso sklypo vertės. Pavyzdžiui, jei 4 ha pramoninis sklypas Kauno centrinėje dalyje yra įvertintas 2 mln. eurų, sumanymas nugriauti jame esančią nebereikalingą stoginę ar garažą arba pakeisti juos naujais vystytojui gali kainuoti 100 000 eurų.
Tarifų „laiptai“ skatina statytojus skaičiuoti kiekvieną objekto kvadratinį centimetrą, jei plotų pokytis yra iki 40 proc. ir užstatyti maksimaliai, jei pokytis didesnis
Pati atlyginimo formulė, pagal kurią numatyti didėjantys tarifų laipteliai – 10, 20, 30, 40 proc., už statinių plotų pokyčius iki 10, 20, 30, 40 proc., verčia plėtotojus dirbtinai reguliuoti naujo ar rekonstruojamo statinio plotus, kad nebūtų peržengta didesnio tarifo riba. Tuo tarpu tais atvejais, kai statinių ploto padidėjimas viršija 40 proc., siekiama išnaudoti maksimalias plėtros apimtis, kad vėlesniu plėtros etapu plotai nebedidėtų.
Urbanistai vieningai sutaria, kad tokios pobūdžio paskatos, kurios verčia pastatus projektuoti ne pagal poreikį, o pagal valstybei ir savivaldybei mokamos finansinės naštos dydį, neskatina tvarios miestų plėtros.
Ministerija atsakė į klausimą dėl stogo neturinčių inžinerinių statinių, tačiau NŽT teritorinių skyrių praktika išlieka nevienoda
Pusę metų po įstatymo įsigaliojimo rinkos dalyviai buvo nežinioje, ar atlyginimas už statybą valstybinėje žemėje turi būti skaičiuojamas ir nuo vamzdynų, šilumos trasų kolektorių, siurblinių, įvairių rezervuarų, aikštelių ir pan.
2022 m. vasaros pabaigoje Žemės ūkio ministerija paskelbė išaiškinimą, kad pagal Nekilnojamojo turto kadastrinių matavimų ir kadastro duomenų surinkimo bei tikslinimo taisykles užimtas (užstatytas) žemės plotas skaičiuojamas tik pastatams ir stogą turintiems inžinieriniams statiniams ir nenustatomas inžinieriniams statiniams, neturintiems stogo. Todėl tais atvejais, kai nuomojamame valstybinės žemės sklype ketinama statyti naujus (rekonstruoti esamus) statinius, kuriems sutinkamai su teisės aktais nėra skaičiuojamas ir nustatomas bendras plotas ir užstatytas žemės plotas, atlyginimas už teisę statyti valstybinėje žemėje neturėtų būti skaičiuojamas.
Vis dėlto NŽT teritorinių skyrių praktikoje vis dar pasitaiko atveju, kai atlyginimas už valstybinę žemę skaičiuojamas ir nuo kiemo aikštelių, nors jos yra stogo neturintys inžineriniai statiniai.
Baudos už projekte numatyto ploto viršijimą kol kas dar niekas negavo, bet baudinio atlyginimo rizika išlieka
Pagal Žemės įstatymą, jeigu valstybinės žemės nuomininko pastatytų naujų ar rekonstruotų esamų statinių bendras plotas ir naujais pastatytais ar rekonstruotais statiniais ar įrenginiais užstatytas plotas viršija dydį, už kurį buvo sumokėtas atlyginimas, nuomininkas privalo į valstybės ir savivaldybės biudžetus sumokėti trūkstamą atlyginimo sumą ir „baudinę“ atlyginimo dalį, sudarančią papildomai 50 procentų atlyginimo.
Kadangi statybos mokant atlygį už plėtrą valstybinėje žemėje prasidėjo tik 2022 metų viduryje, pabaigtų objektų kol kas beveik nėra ir neteko susidurti su atvejais, kai baudinio atlyginimo rizika būtų materializavusis.
Tačiau statytojai, vengdami siurprizinių didelio masto išlaidų, turėtų būti itin atidūs ir už padidėjusius plotus atlyginimą susimokėti prieš statybos užbaigimo procedūras. Turint omenyje, kad plotų pokyčiai iki 5 proc. dėl neesminių projektų pakeitimų, pertvarų atsisakymo, matavimo paklaidų yra natūralus ir dažnas reiškinys statybose, baudinės priemokos tobulinant įstatymą turėtų būti atsisakoma.
Kartu su NŽT reforma turėtų būti taisomi ir atlyginimo už statybą valstybinėje žemėje reglamentavimo trūkumai
Aplinkos ministerija, kuri nuo 2023 metų metodiškai vadovauja valstybinės žemės nuomos sričiai, visuomenės aptarimui yra pateikusi Žemės įstatymo pataisas, skirtas NŽT reformos reglamentavimui.
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacija pateikė ministerijai pasiūlymus į Seimui teikiamą Žemės įstatymo pakeitimo įstatymą įtraukti ir tas pataisas, kurios atlyginimo už statybas valstybinėje žemėje reglamentavimą padarytų racionalesniu ir bent iš dalies ištaisytų aukščiau aptartus trūkumus.
- Aplinkos ministerijos siūlomi pakeitimai dėl pastatų paskirčių reglamentavimo
Siūlomas pastatų paskirčių reglamentavimas skatina monofunkciškumą
Aplinkos ministerija siūlo, kad tik iki 10% patalpų galėtų būti skirta kitai paskirčiai nei projektuojamo pastato paskirtis. Norint statyti kitokios sudėties pastatus, jie taps „mišriais“, juos reikės suplanuoti vietovės lygmens teritorijų planavimo dokumentais, įtvirtinti juose kelis galimus žemės naudojimo būdus.
Ką tai reikš praktikoje? Visų pirma, labai dažnai galiojantys detalieji planai numato vieną sklypo naudojimo būdą, pavyzdžiui, daugiabučių gyvenamųjų pastatų. Iki šiol detalieji planai rengiami vertinant, kad iki 49 % patalpų tokiame daugiabučiame name galės būti kitos paskirties (prekybos, paslaugų, maitinimo, gydymo, administracinės ir pan.). Tai suteikia laisvės vystytojams projektavimo etape parinkti tinkamiausius pastato planavimo ir įveiklinimo sprendinius.
Įsigaliojus numatytam pakeitimui, šios laisvės liktų gerokai mažiau. Jeigu centrinėje miesto dalyje statant 4 aukštų daugiabutį pirmasis pastato aukštas bus skirtas komercinei veiklai, tai įprastai reikš, kad toks pastatas tampa „mišriu“ ir tuomet reikės koreguoti detalųjį planą. Iki šiol dėl įvairių biurokratinių procedūrų detaliojo plano koregavimas trunka apie metus laiko. Matyt, atsiras nedaug vystytojų, kurie dėl šios priežasties pageidaus įšaldyti investicijas metams laiko užsiimant papildomomis planavimo procedūromis.
Kita problema, kad esamas reguliavimas reikalauja bei detalieji planai buvo ir tebėra rengiami taip, kad skirtingi žemės naudojimo būdai būtų numatyti atskiroms žemės sklypo dalims. Kitaip tariant, tai pačiai žemės sklypo daliai, kurioje yra statomas daugiabutis gyvenamasis namas, negali būti nustatyti du skirtingi naudojimo būdai. Ką reikės daryti tokiu atveju, kai bus planuojamas „mišrios“ paskirties pastatas, pavyzdžiui, 60% gyvenamosios paskirties patalpų (daugiabučių gyvenamųjų pastatų naudojimo būdas), 25% prekybos, paslaugų, maitinimo paskirties patalpų (komercinės paskirties objektų teritorijų naudojimo būdas), 15% gydymo paskirties patalpų (visuomeninės paskirties teritorijų naudojimo būdas) ir tai pačiai sklypo daliai reikės nustatyt tris skirtingus naudojimo būdus?
Šiuo metu to neįmanoma padaryti. Net jeigu šis draudimas bus panaikintas, ką tuomet daryti su tais detaliaisiais planais, kurie skirtingoms žemės sklypo dalims numato skirtingus naudojimo būdus? Jeigu visais šiais atvejais reikės koreguoti detaliuosius planus, tuomet vystytojai bus įtraukti į papildomas perteklines planavimo procedūras, kurios įtakos tik laiko gaišimą ir papildomus kaštus.
Be to, Aplinkos ministerija siekia, kad „mišrios“ paskirties pastatus reikėtų planuoti vietovės lygmens teritorijų planavimo dokumentu (įprastai detaliuoju planu). Tačiau miestų savivaldybių bendrieji planai teritorijoms numato pakankamai detalius galimų naudojimo būdų reglamentus. Iki šiol, jeigu sklypui nebuvo patvirtintas detalusis planas, sklypo naudojimo būdus buvo galima numatyti ir keisti būtent pagal bendrojo plano sprendinius. Nėra suprantama, kodėl tokios praktikos nebūtų galima taikyti ir „mišrios“ paskirties pastatų atveju. Jeigu statoma ligoninė, jos planuoti detaliuoju planu nereikės, tačiau jeigu statomas daugiabutis gyvenamasis namas su 20 % komercinių patalpų, jį reikės suplanuoti detaliuoju planu.
„Mišraus“ pastato statybos atveju taip pat numatoma taikyti griežčiausios patalpų paskirties gaisrinės saugos, energetinio naudingumo ir kiti normatyvus. Tai reiškia, kad jei vienas pastato korpusas yra administracinės (biurų) paskirties, o kitas gyvenamosios paskirties, tai administracinės paskirties pastato daliai bus taikomi gyvenamajai paskirčiai keliami insoliacijos reikalavimai. Tokie reikalavimai kelia daug abejonių, kadangi dažnai skirtingus to paties pastato korpusus lengva atskirti funkciškai. Taip pat kyla klausimas, ar, pavyzdžiui, gyvenamajame pastate įrengiant gydymo paskirties patalpas gyvenamosioms patalpoms būtų taikomi gydymo paskirčiai keliami higienos reikalavimai?
Apibendrinant, multifunckinių teritorijų vystymas gali tapti tikru iššūkiu ir dėl to vystytojai gali būti suinteresuoti rinktis monofunkcinius pastatus, o tai tikrai nėra geriausias pasirinkimas urbanistine prasme. Daugelis didesnių miestų savivaldybių pirmuosiuose pastatų aukštuose skatina ir net reikalauja įrengti patalpas, tinkamas naudoti įvairioms komercinėms, socialinėms, visuomeninėms ir kitoms paslaugoms. Ir tai yra sveikintina, nes tokiu būdu siekiama aktyvių „miestietiškų“ gatvių, kad nebūtų įrengiami gyvybę naikinantys aklini fasadai, parkingai ir garažai. Pirmuosiuose daugiabučių namų aukštuose yra įrengiamos maitinimo, prekybos, paslaugų, gydymo paskirties patalpos.
Vieno turtinio vieneto reikalavimas ir draudimas bendraturčiams susitarti dėl naudojimo tvarkos
Aplinkos ministerija siūlomais pakeitimais užsibrėžė taikyti vieno turtinio vieneto reikalavimą, kuris reiškia, kad NT vystytojai negalės tam tikros paskirties pastatų dalinti į atskiras patalpas. Toks reguliavimas būtų taikomas vienbučiams gyvenamiesiems pastatams, pagalbinio ūkio pastatams, viešbučiams, kitiems laikinojo apgyvendinimo pastatams (angl. „co-living“).
Tokiais pokyčiais siekiama atskirti pastatus, kurie įprastai priklauso daugeliui savininkų ir pastatus, kurie įprastai turėtų priklausyti vienam savininkui. Pastatų grupavimas pagal galimų savininkų skaičių yra ydingas tiek teisine, tiek ekonomine prasme.
Draudimą formuoti atskirus turtinius vienetus (patalpas) galima pagrįsti vienbučiams gyvenamiesiems namams, laikinojo apgyvendinimo (angl. „co-living“) pastatams, tačiau kita vertus, toks draudimas abejotinas pagalbinio ūkio ir viešbučių pastatams. Pagalbinio ūkio pastatas („sandėliukas“), skirtas aptarnauti pagrindinį pastatą, gali būti išdalinamas atskirais turtiniais vienetais to pagrindinio pastato savininkams. Taip pat kalbant apie viešbučius reikia nepamiršti, kad juose dažnai teikiamos sveikatinimo (gydymo), vandens pramogų paslaugos ar veikia lošimų namai. Tokiai veiklai vykdyti teisės aktai reikalauja, kad patalpos būtų suformuotos atskirais turtiniais vienetais.
Naujaisiais pakeitimais siekiama ne tik drausti dalinti pastatą į atskirus turtinius vienetus – patalpas, bet ir panaikinti galimybę „išskaidyti“ pačias patalpas nustatant tarp bendrasavininkų vienbučių gyvenamųjų pastatų, pagalbinio ūkio pastatų ir viešbučių naudojimo tvarką.
Tai reikštų, kad bendrasavininkai negalėtų susitarti, kokiomis pastato dalimis naudojasi konkretus savininkas. Tokiu reguliavimo pokyčiu būtų iš esmės paneigiamas bendrosios nuosavybės institutas ir tikėtina pažeidžiami Konstitucijoje įtvirtinti nuosavybės teisės apsaugos ir proporcingumo principai.
Reikia nepamiršti, kad bendroji nuosavybė gali susiklostyti dėl įvairiausių priežasčių – sandorių pagrindu, paveldėjimo atveju, priverstinio ieškojimo vieno iš sutuoktinių turto atveju ir t.t. Draudimas vienbučio gyvenamojo pastato, viešbučio, pagalbinio ūkio pastato bendrasavininkams nustatyti turto naudojimo tvarką yra neproporcingas, gali lemti teisminius ginčus ir kitas sunkiai pamatuojamas pasekmės.
Šiuo atveju pageidaujamą tikslą – patalpų naudojimą pagal paskirtį – galima pasiekti kitomis priemonėmis. Pati Aplinkos ministerija siūlymo stambinti pastatų naudojimo tikrinimą pagal pastatų paskirčių pogrupius (visuomeniniai, komerciniai, gamybiniai, gyvenamieji). Tai yra teisingas kelias. Taip pat reikėtų stiprinti savivaldybės įgaliojimus atliekant pastatų naudojimo pagal paskirtį kontrolę, bet ne įvesti absoliučius draudimus, kurie sukeltų nepamatuojamas pasekmes.
Turtinių vienetų skaičius – esminis projekto sprendinys
Planuojamu reguliavimu numatoma, kad turtinių vienetų skaičius būtų esminis projekto sprendinys. Tokiu būdu siekiama, kad statybos metu išleidus naują projekto laidą, pastatas nebūtų išdalintas į daugybę patalpų.
Tačiau nepagalvota, kas nutiktų tuo atveju, jeigu tos pačios paskirties patalpas būtų norima sujungti. Tai ypač aktualu statant komercines (maitinimo, paslaugų) ar visuomenines (gydymo, kultūros) patalpas pirmuosiuose pastatų aukštuose. Projektavimo metu ir gavus statybos leidimą dažnai tokios patalpos dar neturi šeimininkų, jos parduodamos prasidėjus statyboms. Jeigu tokias patalpas reikėtų apjungti pagal konkretaus pirkėjo poreikius, būtų reikalaujama iš naujo viešinti projektinius pasiūlymus, gauti naują statybos leidimą.
Kai kurių paskirčių panaikinimas
Siūloma atsisakyti kūrybinių dirbtuvių (vadinamųjų „loftų“), poilsio patalpų paskirčių. Kyla klausimas, kas nutiks su teritorijomis Kuršių nerijoje, Palangoje, kituose kurortuose ir saugomuose teritorijose, kuriose pagal teritorijų planavimo dokumentus leidžiama tik poilsio paskirties pastatų statyba? Ar tokiose teritorijose bus įšaldyta bet kokia plėtra, ar reikės keisti tokių teritorijų specialiuosius ir detaliuosius planus?
Nors ir sunku atriboti poilsio ir gyvenamąją paskirtį, tačiau jas suvienodinti nėra korektiška. Matyt ne veltui rekreacinių teritorijų naudojimo būdui, kuriame galima poilsio paskirties pastatų statyba, yra numatytos net 10% didesnės priklausomųjų želdynų normos nei daugiabučiams gyvenamiesiems namams. Tokiu būdu poilsio paskirčiai keliami didesni želdynų, aplinkos estetikos reikalavimai.
Kai kur NT vystytojus veržiantys diržai tikėtina bus atlaisvinti
Siekiant išvengti paskatų planuoti apsimestines paskirties patalpas, planuojama suteikti savivaldybėms galimybę nustatyti mažesnį automobilių parkavimo vietų skaičių ne tik miesto zonoms, bet ir atskiriems pastatams. Toks savivaldybės tarybos sprendimas galėtų būti priimamas šalia pastato esant užtikrintam viešajam miesto transportui ar miesto parkavimo vietoms.
Taip pat svarstoma suteikti galimybę vystytojams prie daugiabučio neįrengti vaikų žaidimo aikštelių, jei netoliese (400 m spinduliu) yra arba planuojama įrengti vieša (savivaldybės) vaikų žaidimų aikštelė. Tiesa, tokiu atveju iš NT vystytojų būtų tikimasi prisidėjimo investuojant į atitinkamą savivaldybės bendrojo naudojimo infrastruktūrą.
Svarstoma sudaryti individualias galimybes mažinti priklausomų želdynų plotą, kai atskirasis želdynas yra įrengtas 300 m spinduliu. Tokiu atveju turėtų būti teikiamas pasiūlymas želdynų darbo grupei ir ši turėtų įvertinti, ar sumažinus želdynų plotą bus išlaikomas bendras siektinas norminis želdynų balansas.
- Ką sako teismai?
Per pirmąjį 2023 m. ketvirtį Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT) išnagrinėjo keletą nekilnojamojo turto ir statybos sektoriui aktualių bylų, kurių sprendimai suformavo reikšmingą precedentą panašių situacijų vertinimui ateityje. Kviečiame su įdomiausiais teismų išaiškinimais susipažinti iš arčiau.
Sprendimas „Gariūnų“ valstybinės žemės nuomos byloje
2023 metų pradžioje LAT paskelbė sprendimą „Gariūnų“ turgavietės byloje, kurioje valstybinės žemės nuomininkai teismo prašė pripažinti neteisėtu šešių valstybinės žemės nuomos sutarčių nutraukimą.
Dar 2005 m. Lietuvos Respublikos Vyriausybė (LRV) nutarė pripažinti paslaugų parką „Gariūnai“ valstybinės svarbos projektu. Suteikus projektui valstybės ir visuomenės svarbos projekto kategoriją, jam buvo sudarytos išskirtinės žemės nuomos sąlygos – ieškovai galėjo išsinuomoti valstybinės žemės sklypą ne aukciono tvarka, todėl sudarė valstybinės žemės nuomos sutartis siekiant įgyvendinti minėtą projektą.
2019 m. LRV panaikino „Gariūnams“ priskirtą valstybei svarbaus projekto statusą. Toks LRV sprendimas buvo grindžiamas tuo, kad planuotas projektas jau yra įgyvendintas. Dėl to, Nacionalinė žemės tarnyba vienašališkai prieš terminą nutraukė žemės nuomos sutartis.
LAT išaiškino, kad LRV priėmus nutarimą panaikinti „Gariūnams“ priskirtą valstybei svarbaus projekto statusą, nuomininkams išnyko pagrindas nuomoti valstybinę žemę be aukciono, todėl nuomos sutartys nutrauktos pagrįstai.
Tačiau tikėtina galutinis taškas šioje istorijoje dar nepadėtas. LAT taip pat konstatavo, kad nutraukus nuomos sutartis, valstybinėje žemėje esančių statinių savininkai toliau naudojasi žeme neįteisinusios žemės naudojimo jokiu teisiniu pagrindu. Dėl to žemės nuomininkai per protingą terminą privalo pasirinkti savo poziciją ir kreiptis į valstybinės žemės patikėtinę dėl teisėtai pastatytiems statiniams naudoti pagal paskirtį reikalingo dydžio žemės sklypų išnuomojimo be aukciono arba nusikelti jiems priklausančius statinius, o valstybinės žemės patikėtinė privalo imtis priemonių, užtikrinančių, kad nuomininkų pozicijos pasirinkimas įvyktų per protingą terminą.
Byla dėl normatyvinių atstumų nuo statinio iki sklypo ribų neišlaikymo
LAT nagrinėtoje byloje susiklostė situacija, kai vienam daugiabučiam namui buvo suformuoti atskiri žemės sklypai. Vilniaus miesto savivaldybės administracija išdavė statybos leidimą namo rekonstravimui. Statybos darbai buvo susiję su vienu konkrečiu butu. Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (VTPSI) ginčijo statybos leidimą tuo pagrindu, kad nebuvo gautas gretimo sklypo, kuriame stovi tas pats gyvenamasis namas, bendraturčių sutikimas pastato rekonstravimui neišlaikant minimalių teisės aktuose numatytų atstumų iki sklypo ribos.
LAT konstatavo, kad nagrinėjamu atveju susiklostė išskirtinė situacija, kai teritorija, nors ir suformuota atskirais sklypais, yra skirtas vienam daugiabučiui gyvenamajam namui eksploatuoti. Atskirų sklypų suformavimas ir priskyrimas kiekvienam butui nepakeitė pačios pastato paskirties. Todėl Statybos įstatymo ir statybos techninių reglamentų normos, numatančios reikalavimą pateikti gretimo sklypo savininkų sutikimus statybai neišlaikant minimalių atstumų iki sklypo ribos, šiuo atveju neturi būti taikomos.
LAT taip pat pasisakė, kad šiuo atveju turi būti taikomos Civilinio kodekso ir Statybos įstatymo normos, reglamentuojančios butų ir kitų patalpų savininkų nuosavybės teisės įgyvendinimą.
Dėl to VTPSI ieškinys dėl statybos leidimo panaikinimo buvo atmestas.
