Investicijos į nekilnojamojo turto (NT) sektorių jau seniai yra tapusios įprastu būdu „įdarbinti“ turimus pinigus. Tačiau stebint dabartinę Lietuvos NT sektoriaus situaciją, atrasti pelningus variantus investicijoms, ypač tam tikruose segmentuose, tampa vis sunkiau. Profesinės žinios ir įgūdžiai gali padėti išvengti brangiai kainuojančių klaidų.
NT kainos per pastaruosius metus Vilniuje kilo apie 20 proc., kai tuo pat metu nuomos kainos augo maždaug 12 proc. Tokios tendencijos rodo, kad NT nuomos pajamingumas ir atsiperkamumas bendrai krenta, o Lietuvos NT rinkos aplinkybės panašėja į Vakarų Europoje susiklosčiusią situaciją, pasakoja sutelktinio finansavimo į NT ekspertas Deividas Urbanovičius.
„Jei žvalgytumėmės į Paryžių, Madridą, Oslą ar Amsterdamą, čia vidutinis nuomos pajamingumas siekia apie 2,5–4 proc. Lietuviams tai neįprasta, nes vis dar egzistuoja mitas, kad investicija į NT turi atsipirkti per 10 metų, t. y. siekti bene dviženklę investicinę grąžą. Tai šiandien yra beveik neįmanoma“, – sako ekspertas.
D. Urbanovičiaus teigimu, šiuo metu Vilniaus centre ar Senamiestyje vidutinė metinė nuomos grąža siekia apie 4,5 proc., miegamuosiuose rajonuose ji kyla iki maždaug 6 proc.
„Tokį pasiskirstymą lemia gerokai didesnis miesto centro patrauklumas, sparčiau augančios NT kainos ir ne taip greitai kylančios nuomos kainos. Pavyzdžiui, per pastaruosius 3–4 metus Senamiestyje NT kainos pakilo apie 50 proc. Tuo pat metu Šeškinėje ar Fabijoniškėse NT kainos tik visai neseniai grįžo į 2008–2009 m. lygį.
Visgi, nors žemesnė NT kaina šiuose rajonuose lemia didesnę grąžą iš nuomos nei centre, investuojant miesto širdyje būsto vertė dažniausiai kyla sparčiau, todėl atsiranda galimybė uždirbti iš kapitalo prieaugio po kelių ar keliolikos metų objektą parduodant brangiau“, – sako NT specialistas.
Pajamingumas priklauso ir nuo objekto paskirties
Anot D. Urbanovičiaus, investuojant svarbu atsižvelgti ne tik į NT objektų vietą, bet ir į jų paskirtį, nes didžiausiu pajamingumu gali pasižymėti ir ne patys vizualiai patraukliausiai atrodantys objektai, kurių paskirtis – nebūtinai gyvenamoji.
„Komercinės paskirties patalpas galima įsigyti mažesne kaina nei gyvenamosios, o jų nuomos kainos gali per daug nesiskirti. Tai – įvairūs servisai, dirbtuvės, gamyklos ar kitokio tipo objektai, kurie vizualia prasme susidomėjimo nekelia, tačiau gali generuoti didesnį pajamingumą nei gyvenamosios paskirties pastatai.
Apskritai, nepaisant sudėtingos rinkos situacijos, pelningų NT nuomos projektų rasti tikrai įmanoma, tačiau tam reikia turėti specifinių žinių ir žengti į rinką su ja neblogai susipažinus“, – teigia NT ekspertas.
Neįvertina investicijų į NT naštos
D. Urbanovičius pratęsia, kad viena dažniausiai daromų klaidų pradedant investuoti į NT objektus – neįsigilinimas į situacijos sudėtingumą ir bandymas įgyti reikiamų įgūdžių per praktiką. Anot jo, tai pasiteisina ne visada, todėl nemaža dalis žmonių supratę, kokių išteklių reikalauja investavimas į NT nuomą, savo planų atsisako.
„Daugelis žmonių galvoja, kad investuoti į NT – lengvas darbas, susidedantis iš buto įsigijimo ir sėkmingo jo nuomojimo. Realybė gerokai kitokia, nes reikia išmanyti daugybę teisinių, mokestinių ir finansinių aspektų, be to, nemažą galvos skausmą gali kelti ir tinkamų nuomininkų paieška.
Tai reikalauja pastangų ir žinių, leidžiančių priimti geriausius sprendimus – rasti patraukliausius objektus, atitinkamai sutvarkyti dokumentus, būsto paskirtį, atsižvelgti į NT ir turto mokesčius bei galiausiai, atsiperkančia kaina išnuomoti būstą, jį prižiūrėti. Daug kam tokia našta yra per didelė“, – sako pašnekovas.
Egzistuoja patikimos alternatyvos
Visgi, norint sėkmingai investuoti į NT nuomos projektus, nebūtina rūpintis ir visais administravimo klausimais – nuomininkų paieška, draudimo ar NT išlaidomis ir pan.
„Yra nemažai alternatyvų, kuriose investicijomis į NT nuomą padeda pasirūpinti šios srities specialistai, todėl norėdami efektyviai investuoti, rasti objektų su didesne investicine grąža ir išvengti papildomų rūpesčių, nebijokite pasinaudoti profesionalų pagalba“, – sako D. Urbanovičius.
