Upės ir gamtos supama, pramoninė, istorinio paveldo gausi, bet prieš kelis dešimtmečius dar merdėjusi miesto dalis, kuri šiandien tapo vienu geidžiamiausių miesto NT rinkos taškų. Tai girdint, Vilniuje į galvą pirmiausia šautų Paupys, tačiau Kaune ne ką mažiau ryškią pokyčių istoriją sukūrė Žemieji Šančiai.
Nemuno vingyje, už kelių kilometrų nuo centro įsikūrę Šančiai jau ne vieną šimtmetį yra laikytini „strateginiais“ – čia per upę kėlėsi Napoleono armija, kirtosi svarbūs tiltai, upių keliai ir geležinkeliai, vėliau čia kūrėsi pramonė ir didžiausias Kauno tvirtovės karinis miestelis, o tarpukariu savo pastatus rajone plėtojo žymiausios savo meto statybų, transporto ar prekybos bendrovės.
Sovietmetis Šančiuose iš dalies pratęsė gamybines tradicijas, tačiau rajonas jau vystėsi be ypatingos pagarbos aplinkai ir kokybės, tad vos atkūrus Nepriklausomybę, ši miesto dalis tiesiog nunyko. Visgi per pastarąjį dešimtmetį būsto kainos Žemuosiuose Šančiuose praktiškai prisivijo patį Kauno centrą, čia gausiai kuriasi tiek šeimos, tiek verslai. Tam tikros rajono dalys jau laikomos prestižinėmis, toliau vystoma ir sparčiai atnaujinama gatvių bei socialinė infrastruktūra.
Nors Šančių atgimimas tam tikra prasme buvo užprogramuotas rajono geografijoje ir istorijoje, daugelis kauniečių sutiks, kad vienu ryškiausių impulsu pokyčiams tapo prieš beveik 20 metų pradėta ir tik dabar finišuojanti carinių kareivinių komplekso konversija, t.y. pastatų atnaujinimas pritaikant šiandienos poreikiams. O su didele dalimi naujų ir rekonstruotų teritorijos objektų nuo pat didžiųjų pokyčių ištakų dirbęs architektas Gintautas Natkevičius svarsto, kad rajoną gaivina ir pusę amžiaus užgniaužtas, tačiau istoriškai stiprus šančiškių šeimininkiškumas.
Paradoksali carinė kokybė
G. Natkevičiaus teigimu, Šančių rajonas ir jo bendruomenė turi stiprią tapatybę, kurią formavo unikalūs istoriniai etapai: didelio miesto priemiesčiu virtę kaimai, Napoleono persikėlimas, Kauno tvirtovės kareivinių raida ir šimtmečius čia skaičiuojantis verslumas.
„Kitaip nei Kauno fortai, Šančių kareivinių kompleksas turėjo ne gynybinę, o urbanistinę funkciją, taigi ir kitokią, labiau miestietišką struktūrą. Čia buvo išplėtoti kareivių gyvenamieji korpusai, karininkų viešbutis, taip pat arklidės, artilerijos, smulkiosios amunicijos ar pašarų sandėliai, o visa tai buvo gerai sujungta su likusiu miestu. Skambės paradoksaliai, nes Rusija paprastai nesisieja su kokybe, tačiau tam tikrose srityse Rusijos imperija mokėsi iš gerųjų užsienio praktikų, todėl, pvz., karinės paskirties pastatus ir urbanistinę tvarką projektavo tikrai kokybiškai. Paprastas pavyzdys: raudonų plytų mūro kareivinių pastatuose ant pamatų pirmiausia uždėtas natūralus akmuo hidroizoliacijai – tai praktiška, kokybiška, ir net dabar taip nedaroma. Aukštą komplekso kokybę rodo puikūs mediniai perdangų balkiai, gegnės, begalė kitų smulkesnių ir stambių detalių, net sandėliai buvo mūrijami su karnizais. Kareivinių ir visos tvirtovės sluoksnis Kaune yra neįtikėtinai įdomus, nemažai išlikęs, aktyvus, duodantis smagų prieskonį, o Šančiuose – formuojantis identitetą“, – pasakoja G. Natkevičius.
Kitas ryškus Šančių sluoksnis yra pramoninis, gamybinis ir logistinis. Dar prieš kelis šimtus metų pro rajoną sieliai ne tik praplaukdavo, bet ir buvo sandėliuojami krantinėse, šie sandėliai vėliau buvo prijungti prie geležinkelio su savo unikalia statinių struktūra. Tai sudarė prielaidas vystytis pramonei – Šančiai dar caro laikais tapo pramoniniu priemiesčiu su metalo, ratų tepalo ir kitomis gamyklomis, o tarpukariu čia toliau kūrėsi maisto, tekstilės ir kitų sričių įmonės. Palei pramonės rajoną atitinkamai vystėsi daugiau neturtingų darbininkų kvartalai, kurių gatvės „įsiliedavo“ į Nemuną. Apskritai visi Šančiai turėjo stiprų ryšį su upe: tiek dėl transporto ar sandėliavimo, tiek tiesiog gyventojams einant skalbtis ar maudytis.
Tarpukariu Šančių plėtra nesustojo: toliau vystėsi sandėliai, gamyba, įkurtas autobusų parkas, savo infrastruktūrą čia plėtojo žymūs miesto verslininkai, 1938 m. pastatyta savo metu viena moderniausių Švč. Jėzaus Širdies bažnyčia – ji dabar yra architektūros paminklas, išsiskiriantis kaip retas Lietuvos moderniosios sakralinės tarpukario architektūros pavyzdys. Rajone buvo įsikūrusi ir modernaus dizaino JAV automobilių gamintojo „Hudson“ atstovybė bei „Shell“ degalinė.
„Bet tuomet atėjo sovietmetis ir viskas sunyko. Rajone išliko karinės, gamybinės ir gyvenamosios funkcijos, tačiau viskas imta daryti bet kaip, atmestinai, be meilės. Atsiranda kažkokie silikatinių plytų priestatai, neaiškūs intarpai ir prielipai, dingsta bet koks dekoras ir estetika, puikus karininkų viešbutis virsta klaikiu ištapetuotu bendrabučiu, visos rajono arterijos užgrūdamos paprastais penkiaaukščiais, viskas daryta prieštaraujant bet kokioms urbanistikos praktikoms ir vengiant jaukumo. Nagrinėdami teritoriją atradome, kad pirmaisiais metais po karo, kai dar ne visi gerieji tarpukario meistrai buvo ištremti ar išmirę, dar buvo matomi tam tikri kokybės, estetikos, pastangų likučiai, bet vėliau viskas tiesiog degradavo ir išsigimė. Ko gero, nebelikus privačios nuosavybės, netrukus nebeliko ir atitinkamo šeimininkiškumo ir rūpesčio“, – pasakoja architektas.
Prielaidos atgimimui
Vis dėlto G. Natkevičius svarsto, kad Šančių istorija ir unikalus urbanistinis „miksas“ bei atitinkamos tradicijos gyventojams persiduoda iš kartos į kartą, todėl sovietmečiui nepavyko sunaikinti rajono identiteto. Netgi priešingai: grįžus privačiai nuosavybei ir šeimininkiškumui, šančiškiai savo paveldą vis labiau gerbia ir tausoja. Negana to, šeimininkiškumas rajone nebuvo pilnai išnykęs ir sovietmečiu: pavyzdžiui, palei Nemuną įsikūrę daugiausia mediniai neturtingų gamyklų darbininkų kvartalai faktiškai išliko privatūs, daugelis gyventojų savo būstus prižiūrėjo ir plėtė „suveiktomis“ medžiagomis. Šiandien tai skamba paradoksaliai, bet, G. Natkevičiaus vertinimu, tai Šančiuose išlaikė daugiau šeimininkiškumo ir savitumo nei, tarkime, stambių sovietinių daugiabučių rajonuose.
„Be abejo, iškart po Nepriklausomybės atkūrimo, Šančiai mieste nebuvo geidžiamiausias rajonas, tačiau jau nuo 90-ųjų viskas po truputį ėmė grįžti į tarpukario būvį. Ir tas grįžimas pirmiausia susijęs ne su materialiais dalykais, o su sąmone: pagarba savo aplinkai, istorinių sluoksnių ar urbanistinių struktūrų vertinimu. Net ir šiandien Šančių bendruomenės noras išlaikyti savo tapatybę bei gerinti aplinką yra logiškas ir sveikintinas – žmonėms tiesiog rūpi, kur ir kaip jie gyvena, o jausdamiesi šeimininkais, jie yra aktyvūs“, – sako G. Natkevičius.
Tad jau antrąjį Nepriklausomybės dešimtmetį NT vystytojai su architektais Žemuosiuose Šančiuose įžvelgė galimybę – atnaujinti ir šiandienos poreikiams pritaikyti buvusių kareivinių kompleksą. Šiandien jo teritorijoje yra ne tik į biurus ir butus konvertuoti istoriniai pastatai, bet ir keli nauji modernūs daugiabučiai. Senieji pastatai komplekse taip pat buvo konvertuoti į privačią mokyklą, privatų vaikų darželį, prekybos centrą.
G. Natkevičius pasakoja, kad pradėjus dirbti komplekse jį pirmiausia šokiravo sovietinė nepagarba kokybei ir grožiui: gražiausi tarpukario sandėliai ir dirbtuvės buvo išdarkyti, permirkę mazutu, daug paveldo buvo tiesiog išgriauta, o sovietiniai „patobulinimai“ buvo nelogiški. Vis dėlto nemaža dalis kokybės ir elegancijos teritorijoje išgyveno negandas, todėl dar iš tarpukario tradicijas menančių dėstytojų besimokęs architektas kareivinių komplekso projektą matė kaip neeilinę galimybę teritoriją atgaivinti, sutvarkyti, išeksponuoti vertinguosius jos sluoksnius ir pritaikyti šiandienos poreikiams.
„Mūsų pagrindinė mintis kareivinėse buvo „neapsimetinėkim“, t.y. nebandykim restauruoti to, kas jau visiškai sunaikinta, bet naudokime likusią gerąją materiją ant jos dėdami modernų sluoksnį. Iš istorinio ir naujo sluoksnio lipinome naują produktą – tai visiškai normalu, dauguma ilgametės architektūros turi įvairiausių skirtingų laikmečių papildymų. Manau, kad komplekse tiesiog grąžinom ir išvalėm tai, kas išliko, o kitur uždėjome naują, mūsų laikų „požiūrį“. Čia labai padėjo ir vystyto ambicija – jis tikrai rizikavo, tačiau tikėjo, o savo tikėjimą deklaravo dideliais pinigais, – pasakoja G. Natkevičius.
Jo įsitikinimu, Šančių kareivinių konversija buvo vienas ryškiausių impulsų viso rajono plėtrai, kurią toliau stiprino rekonstruotas Panemunės tiltas, sutvarkytas Juozapavičiaus prospektas ir čia sparčiai kraustytis pradėję nauji gyventojai bei verslai. Beje, architektas savotišku komplimentu laiko tai, kad kareivinių komplekso pokyčius kauniečiai priėmė natūraliai ir santūriai.
„Kvartalas projektuotas kaip modernus, bet man labiausiai patiko tai, kad miesto reakcija buvo ne „oho“, o natūrali, santūri, nuosekli. Atrodo, kad išplėtojome ne kokį nors eksperimentą, o tiesiog sklandžiai, nuosekliai ir kokybiškai įsiliejome į tai, kas jau čia buvo. Maloniai nustebino ir kai kurių čia dirbančių verslų komentarai – kadaise visiškai netikėję rajonu ir rizikavę, šiandien jie čia turi vienus sėkmingiausių savo veiklos taškų“, – sako G. Natkevičius.
Tad ir kalbėdamas apie tolesnę rajono ateitį, jis Šančiams pirmiausia linki rasti sveiką balansą tarp paveldo ir tradicijų bei neišvengiamo, tačiau pagarbiu privalančio likti moderniojo sluoksnio.
Ar ir kodėl rizikavo?
Didžiuoju Šančių kareivinių pokyčių iniciatoriumi drąsiai galima laikyti Kauno NT plėtros bendrovę „Avadi“, teritorijoje rekonstravusią dešimtis senųjų pastatų ir pastačiusią kelis visiškai naujus.
Bendrovės vadovas Valdas Eidukas pasakoja, kad pats yra kilęs iš Prienų rajono, tačiau studijuoti į Kauną jis kone kasdien vykdavo autobusu – per Šančius ir dar senuoju Panemunės tiltu. Nors jis atsimena, kad sovietiniais laikais Šančių kareivinės dar buvo užtvertos, jos vyrą sužavėjo dar tada.
„Be to, iš visų pusių rajoną supa Nemunas, čia daug erdvės ir geras susisiekimas su miestu bei užmiesčiu, o ir vietos gyventojai dar prieš du dešimtmečius čia atrodė saviti, malonūs, draugiški, intelektualūs, gal net kiek meniški. Žinoma, kad pačioje pradžioje buvo rizikos, bet vertinome dar ir tai, kad Kauno pirkėjas yra „kitoks“. Kaune yra tikrai nemažai išlavinto, miestietiško skonio, todėl tikėjome, kad naujai atgimusi senoji kokybė geroje miesto vietoje tikrai ras savo klientą“, – pasakoja V. Eidukas.
Jo teigimu, pirmieji atnaujintuose pastatuose pradėjo kurtis gyventojai, kurie vėliau tarsi užsimindavo, kad jiems būtų patogu ir netoliese dirbti. Todėl kituose konversijos etapuose V. Eidukas surizikavo ir dalį pastatų numatė biurams. Šiandien atrodo, kad būtent jie ir tapo viso kvartalo lūžio tašku: juose pirmiausia įsikūrė smulkesni verslai, bet vėliau sekė ir stambesnės IT kompanijos, taip pat aukštesnės klasės prekybos ir paslaugų įmonės, galiausiai čia įsikūrė ir privati mokykla bei vaikų darželis. Kvartale atsiradus ne tik gyvenamajai, bet ir komercinei, švietimo ar laisvalaikio funkcijai, kareivinėse skirtingos veiklos ėmė vykti visu dienos ar savaitės metu, o būtent tai, šiuolaikinių architektų ir urbanistų teigimu, yra raktas į teritorijos sėkmę ir gyvybingumą.
Šiandien, pasak vystytojo, kareivinių kvartale gyvena mišri bendruomenė – jaunos šeimos, profesionalai, taip pat ir solidesnio amžiaus žmonės. Pasak V. Eiduko, pati teritorijos bendruomenė savaime nėra kažkuo išskirtinė, tačiau ji komunikabili ir neabejinga savo aplinkai. Kvartalo bendruomenės artumą išduoda vien tai, kad nei vienas teritorijos pastatas neturi išorinio administratoriaus – visą turtą prižiūri pačių gyventojų suburtos ir įkurtos bendrijos.
„O kalbant apie ateitį – šiuo metu išparduodame paskutinius likusius butus ir, žinoma, visada nagrinėjame naujas galimybes. Visuose Šančiuose tebėra nemažai plėtros potencialo bei istorinių pastatų, per kelis dešimtmečius, manau, tikrai įgijome miesto paveldosaugininkų pasitikėjimą ir palaikymą, todėl tikiu, kad ateityje toliau galėsime pratęsti ir kurti Šančių istoriją“, – tvirtina V. Eidukas.
Rinkoje tapo centru
Apie tai, kad Žemieji Šančiai per nepilnus du dešimtmečius tapo geidžiamu Kauno rajonu, liudija ir NT rinkos statistika.
„Avadi“ skaičiuoja, kad dar 2014 metais vidutinė bendrovės konvertuotų Juozapavičiaus g. butų pardavimo kaina siekė 872 Eur/kv. m – tai buvo pastebimai mažiau nei NT paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ nurodomas tų metų Kauno centro ir Senamiesčio (1326 Eur/kv. m) ar viso Kauno miesto (938 Eur/kv. m) vidurkis. Kitaip tariant, kompanija patraukliomis kainomis tuo metu tarsi signalizavo, kad Žemieji Šančiai dar tik laukia geriausių savo dienų.
Bet jau 2019 m. bendrovė būstus kvartale galėjo sėkmingai parduoti gerokai brangiau nei viso miesto vidurkis ir centrui ar Senamiesčiui prilygstančiomis kainomis, o šiemet „Avadi“ fiksuojamos pardavimų kainos jau gerokai pranoksta net Kauno centrą. Skaičiuojant dar kitaip, nuo 2014 m. visame Kaune butai pabrango daugiau kaip du kartus, Kauno centre – apie 90 proc., o Šančių kareivinių kvartale – daugiau kaip 3,5 karto.
Visų Šančių istorinę kainų dinamiką šiuo metu įvertinti sudėtinga, tačiau vien „plika akimi“ nagrinėjant skelbimus, nauja ir sena statyba šiame rajone šiuo metu parduodama miesto centrui, o ne periferijai būdingame kainų lygyje. Žinoma, prie rajono atgimimo prisidėjo ne vien kareivinių konversija, bet ir kiti infrastruktūriniai projektai: atstatytas Panemunės tiltas, sutvarkytas Juozapavičiaus prospektas, naujos ugdymo įstaigos, biurai ir kitų vystytojų gyvenamieji projektai.
Vienas iš Šančių potencialą dar praėjusiame dešimtmetyje įžvelgusių turto pirkėjų buvo Vilniuje su šeima jau keliolika metų gyvenantis kaunietis Simonas Švėgžda. NT sektoriuje dirbančiam vyrui su architektūros ir interjero srityje dirbančia žmona pastebėti šalia pat Kauno centro esančio istorinio kvartalo perspektyvas galėjo būti kiek paprasčiau, o šiandien S. Švėgžda savo investicijas rajone laiko itin pasiteisinusiomis.
„Žemieji Šančiai, nors ir būdami visai šalia miesto centro, niekada nebuvo labai mėgstamas ar gerai vertinamas rajonas, kadangi buvo apleistas. Tačiau prieš 10 metų atlikta A. Juozapavičiaus prospekto rekonstrukcija atvėrė daug „nešlifuotų deimantų“ – užmirštų, išskirtinės architektūros, carinio laikotarpio pastatų. Džiaugiamės, kad vystytojai, nors ir turėdami nemažą pasipriešinimą bei abejones iš rinkos, visgi patikėjo šių pastatų perspektyva ir pradėjo juos prikėlinėti naujam gyvenimui“, – komentuoja Kaune gimęs ir miestą puikiai išmanantis S. Švėgžda.
Pirmąjį savo investicinį būstą kvartale jis įsigijo 2018 metais, kuriame kurį laiką gyveno su šeima. Šiuo metu investuotojo šeima įsigijo dar 2 investicinius būstus naujame „Juozapavičiaus 13“ daugiabučių komplekso etape.
„Šis projektas mus iškart papirko kaip neturintis precedentų: tai architekto G. Natkevičiaus suprojektuota uždara gyvenvietė, perpinanti modernumą su carinio laikotarpio architektūra. Čia susipina mažaaukštė statyba, raudonų plytų autentiški fasadai, 3,5 metrų aukščio lubos, dideli langai, arkos, daug žalumos. Projekto vystytojas taip pat atliko gerą darbą rinkdamas komercinių patalpų nuomininkus – šalia maisto prekių parduotuvė, darželis, pradinė mokykla, sporto klubas, masažo studija, meno galerijos ir pan. Visa tai pridavė dar daugiau patogumo bei žavesio projektui“, – pasakoja investuotojas.
Jis svarsto, kad nors valdyti butų įrengimą bei nuomą iš kito miesto ir nėra patogu, tačiau Vilniuje išskirtinės architektūros turtas, esantis vos už kelių kilometrų nuo centro, kainuotų bent du kartus brangiau. Savo ruožtu Šančiuose investuotoją džiugina ir netoliese tekanti upė su pasivaikščiojimo takais, taip pat Panemunės šilas su poilsio zonomis bei sporto aikštynais.
„Matome ir tikime, kad šios miesto dalies, apimančios tiek Žemuosius Šančius, tiek Panemunę, potencialas dar nėra iki galo išnaudotas, todėl tai tikrai ne paskutinės investicijos šioje miesto pusėje“, – sako S. Švėžgda.
