Baltijos šalyse 2021 m. nekilnojamojo turto (NT) rinka buvo rekordiškai  aktyvi – investicinių komercinių NT sandorių apimtis, palyginus su 2020 m., išaugo dvigubai ir pasiekė 1,5 mlrd. Eur. Didžiausios vertės sandoriai buvo sudaryti Latvijoje.

Per praėjusius metu Latvijoje sudaryta sandorių už 610 mln. Eur, Estijoje už 447 mln. Eur, o Lietuvoje – 444 mln. Eur. Rekordinius rezultatus lėmė kapitalo perteklius, bendros pasaulinės tendencijos bei pozityvios nuotaikos rinkoje. Investuotojai aktyviai ieškojo objektų, tačiau dar geresnių rezultatų investicinių NT sandorių rinkoje pasiekti sutrukdė pasiūlos trūkumas.

Pasak „Newsec“ kapitalo rinkos paslaugų grupės vadovės Baltijos šalyse Neringos Rastenytės-Jančiūnienės, 1,5 mlrd. Eur sandorių apimtis Baltijos regionui yra rekordinė. Siekiant išlaikyti užsienio investuotojų dėmesį, šios kartelės reikėtų nenuleisti ir 2022 metais.

„Ankščiau investuotojams žengti į Baltijos šalis būdavo nedrąsu dėl mažos sandorių apimties, kuri keletą pastarųjų metų neperkopdavo 800 mln. ribos. Peržengus 1 mlrd. ribą buvo įveiktas tam tikras psichologinis barjeras. Praeitais metais norinčių investuoti į NT dar niekada nematėme tiek daug. 2021 m. investavo visi – fondai, privatūs asmenys, turto valdymo bendrovės, verslai. Pavyzdžiui, Estijoje du trečdaliai sandorių buvo sudaryti perkant neprofesionaliems pirkėjams. Palyginus su ankstesniais metais, sandorių sudaryta daugiau, tačiau jie buvo smulkesni. Pavyzdžiui 2020 m. vidutinė sandorio suma siekė 50 mln. Eur, o 2021 m. ji siekia virš 23 mln. Eur“, – teigia N. Rastenytė-Jančiūnienė.

Tarptautiniai investuotojai labiausiai ieško logistikos, biurų bei būsto nuomai segmentams priklausančių objektų. Tuo tarpu privataus kapitalo investuotojus labiausiai domina nedideli prekybos segmento pastatai, kaip kaimynystės tipo PC, mažmeninės prekybos (angl. retail) parkai.

Biurų segmentas turi potencialo plėstis

Ekspertė pastebi, kad nors biurų segmentas Baltijos šalyse išgyvena aukso amžių, pastebimas ženklus parduodamų objektų trūkumas.

„Biurų segmentas Baltijos regione demonstruoja stabilumą, pernai jis išlaikė 300 mln. Eur sandorių apimtį. Tačiau jo potencialas – kaip tiksinti bomba. Verslo centrų užimtumas šiuo metu yra itin aukštas (Vilniuje A klasės biurų vakansijos lygis siekia vos 3,4 proc.), išnuomojamo ploto skaičiai muša rekordus, pavyzdžiui Vilniaus biurų rinkoje per 2021 m. išnuomota 30 proc. daugiau ploto nei 2020 m. Rinką stabdo naujų, investuotojams patrauklių parduodamų objektų trūkumas. Jeigu pasiūlos būtų daugiau, šiame segmente matytume dar didesnes sandorių apimtis“, – teigia N. Rastenytė-Jančiūnienė.

Industrinis NT pateisino lūkesčius

„Newsec“ kapitalo rinkos paslaugų grupės vadovės Baltijos šalyse teigimu, logistikos segmentas 2021 m. pateisino savo lūkesčius – į jį buvo investuota trigubai daugiau, nei metais anksčiau. Tačiau ekspertė įspėja, kad nestabilūs tarptautiniai santykiai su Kinija greitu metu gali atsispindėti ir investicinių industrinio segmento NT sandorių rinkoje, ypač Lietuvoje.

„Nors praėjusiais metais industrinio NT segmentas klestėjo, rinkos žaidėjams šiuo metu įtampą kelia Lietuvos konfliktas su Kinija ir labiausiai paveikti gali būtent logistikos bei gamybos segmentus – investuotojai, stebėdami geopolitinę situaciją, tokius objektus gali imti vertinti vis atsargiau ir kuriam laikui atidėti pirkimus. Šiuo metu tvyranti įtampa sandoriuose dar neatsispindi – jie vyksta iš inercijos – tačiau turėti aiškias prognozes, kokie pokyčiai laukia, tokioje neapibrėžtoje situacijoje yra sunku“, – pabrėžia N. Rastenytė-Jančiūnienė.

Prekybos segmentas po truputį atsigauna

Ekspertė atkreipia dėmesį, kad į didžiųjų prekybos centrų (PC) segmentą pastaruoju metu žiūrėta skeptiškai, nes Europoje tokių sandorių įvyksta labai mažai. Rinkoje kurį laiką nebuvo nei pardavėjų, nei pirkėjų – tai lėmė laikiną segmento stagnaciją. Ją išjudino „Akropolis Group“ prekybos centro „Alfa“ Latvijoje įsigijimas, kuris tapo didžiausiu sandoriu Baltijos šalyse.

„Išgyvenę pandemiją prekybinės paskirties objektai  patvirtino savo likvidumą – 2021 m. šio segmento objektų sandorių vertė buvo dvigubai didesnė nei 2020 m. Pastebime, kad sumažėjus įtampai dėl COVID-19 sukeltos nežinomybės, šis segmentas atsigauna, o geidžiama preke tapo kiek mažesni, kaimynystės tipo prekybos centrai“, – teigia N. Rastenytė-Jančiūnienė.

Būstas nuomai – dar tik bręstantis, tačiau itin perspektyvus segmentas

Būsto nuomai segmentas Baltijos šalyse dar turi, kur augti. 2021 m. investicijos į tokį NT siekė apie 110 mln. Eur, tai sudarė apie 8 proc. visos regiono sandorių apimties. Kai tuo tarpu kitose valstybėse, pavyzdžiui, Suomijoje, tokio tipo objektai 2021 m. sudarė net 37 proc. visų investicinių sandorių.

„Baltijos šalyse šis segmentas vis dar yra labai jaunas. Manome, kad šiemet sandorių dėl būstų nuomai įsigijimų skaičius augs, o tokio tipo susitarimai pagreitį įgaus 2023–2024 m. Matydami segmento potencialą, šiemet planuojame jam skirti daugiau dėmesio“, – sako N. Rastenytė-Jančiūnienė.

Pasak ekspertės, šių metų pirmąjį pusmetį investicinių NT sandorių rinka bus aktyvi vien dėl per 2021 m. įgautos inercijos. Tačiau metams persiritus į antrą pusę rinka gali susidurti su iššūkiais – dėl galimai didėsiančių palūkanų investuotojai gali pristabdyti savo planus.