Gentrifikacija – istorinio miesto centro ar kitų istorinių gyvenamųjų teritorijų traukos paskatinta socialinė kaita, kai viduriniosios ar aukštesnės socialinės klasės gyventojai keičia žemesnės socialinės klasės gyventojus (Krupickaitė ir Standl, 2004; Bromley ir kt., 2005).
Gentrifikacija – jau globalus reiškinys tiek, kiek egzistuoja globalus neoliberalus kapitalizmas. Skirtinguose pasaulio miestuose galime atpažinti besikartojančius šio reiškinio bruožus: išskirtinį nekilnojamojo turto vystytojų dėmesį „gentrifikuojamiems“ rajonams, miesto valdžios iniciatyvas, menininkų intervencijas, keičiančias šių miesto erdvių veidą, viduriniajai klasei skirtų paslaugų pasiūlą, augančias nekilnojamojo turto (NT) kainas, kurios anksčiau ar vėliau išstumia mažiau pasiturinčius nuomininkus ar ilgus metus ten išgyvenusius būstų savininkus.
Ar tokie procesai jau įsibėgėjo Vilniaus miesto stoties rajone? Apie tai kalbėti tikriausiai dar ankstoka, tačiau „simptomai“ jaučiami vis labiau.
Patrauklus investicijoms
Remigijus Pleteras, „Ober-Haus“ generalinis direktorius, teigia, kad stoties rajone per pastaruosius kelerius metus pasiūloje atsirado ne vienas stipriai rajono įvaizdį pakeitęs projektas. „Buvo išvystytas pakankamai didelis projektas „Oslo namai“, pastatytas viešbutis „Comfort“ su restoranu „Time“. Į šią miesto dalį kasmet drąsiau investuoja prekybos, viešojo maitinimo sektoriai. Sumanūs, kūrybingi verslininkai atidaro kavines, kaip „Peronas“, net šalia geležinkelio bėgių“, – sako R. Pleteras.
Pasak jo, rajonas atgyja ne tik naujų gyventojų skaičiumi, bet ir komercine prasme. Per 2015–2016 m. biuro patalpų nuomos ir pardavimo kainos centrinėje Vilniaus miesto dalyje ir Senamiestyje vidutiniškai ūgtelėjo 5 %. Prekybinės paskirties patalpų nuomos ir pardavimo kainų augimas vidutiniškai siekė apie 15–20 %. Tikėtina, kad toks pats kainų augimas fiksuojamas ir Vilniaus stoties rajone.
„Šiuo metu nepastebime kritinės masės, kuri staiga būtų puolusi ieškoti būsto būtent stoties rajone. Tačiau pirkėjai, anksčiau šį rajoną vertinę vienareikšmiškai neigiamai, pastaraisiais metais jau yra pakeitę nuomonę ir drąsiau svarsto galimybę įsikurti būtent čia. Tipiniai pirkėjai tie, kurie ieško gyvenamosios vietos arti miesto centro, taip pat, dažnai neradę tinkamo varianto būstui Užupyje, ieško alternatyvų ir stoties rajone“, – atkreipia dėmesį NT rinkos specialistas.
Eksperto teigimu, Vilniaus stoties rajonas yra patrauklus investicijai – tiek komercijai, tiek būstui. Tačiau kaip ir į kiekvieną investiciją reikia žiūrėti kompleksiškai ir įvertinti ne tik vietą, bet ir tokius dalykus, kaip patalpų būklė, automobilių stovėjimo galimybės, būsto ar patalpų dydis.
„Jeigu daugės renovuojamų namų, pastatų, natūraliai buvusi neigiama asociacija su šiuo rajonu liks tik istorijoje, tad tai lems būsimą rajono augimą ir plėtrą. Tačiau tam dar reikia laiko, NT plėtra čia dar tik įsisiūbuoja. Turi būti griaunami arba renovuojami nenaudojami pastatai. O tam reikia drąsių investicijų“, – prognozuoja R. Pleteras.
Verslas seka meną
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) direktorius Mindaugas Statulevičius teigia, kad stoties rajonas buvo neįvertintas ir pamirštas.
„Pasaulinė praktika rodo, kad verslas seka paskui meną. Tokie procesai vyksta ir Vilniuje. Ateina tie, kurie gali pigiai išsinuomoti apleistas patalpas ir pritaikyti jas savo reikmėms ar verslui. Atsiradus srautui sukuriamas tam tikras šarmas, pritraukiantis dar daugiau žmonių. Atsiranda galimybių verslo plėtrai, pritraukiami ir stambesni investuotojai“, – raidą dėsto M. Statulevičius.
Jo teigimu, taip nutiko ir Užupyje, kuris dabar yra sunkiai įkandamas gyvenimui ar smulkiajam verslui. „Panašiu keliu eina ir stoties rajonas. Susidomėjimą rajone pastebėjome dar 2008 metais. Rajone pradėti įgyvendinti pirmieji naujos statybos projektai Šaltinių, Kauno ir Mindaugo gatvėse. Daugėjo žmonių, išpirkinėjančių palėpes, perdarančių jas į butus ir siūlančių trumpalaikę ar ilgalaikę nuomą“, – sako žinovas.
Anot M. Statulevičiaus, pastaraisiais metais rajone atsiranda daugiau nišinių, kultūrinių verslų, daugėja populiarių „hipsteriškų“ barų, kurie turi savo aurą, yra labai madingi ir mėgstami Z kartos lankytojų, didesnes pajamas gaunančių miestiečių. Dauguma tokių vietų nėra prestižinės, tačiau šiuo metu sulaukia didelio populiarumo, yra labai madingos.
„Esame ne kartą bendravę su šių apylinkių atstovais, vykdydami projektą „StreetArt“. Tai labai aktyvi, dinamiška, daugiakultūriška bendruomenė, turinti itin daug įdomių idėjų. Verslas domisi ir stebi, kokios būtų palankiausios kryptys tenkinti aplinkos poreikius. Rajone dar daug apleistų pastatų, kuriuos ateityje būtų galima išpirkti ir konvertuoti į gyvenamuosius namus ar komercines patalpas. Keičiantis rajono veidui, kyla ir kokybiškų paslaugų poreikis, nemažai vietos verslų turės keistis, diversifikuoti arba užleisti vietą naujiems“, – į ateitį žvelgia LNTPA direktorius.
Trūksta „žalumos“
Vilniaus miesto plėtros departamento vadovas ir vyriausiasis architektas Mindaugas Pakalnis netiki, kad stoties rajonas taps naujuoju Užupiu ar turtingųjų rajonu. Jame tūrėtų įsikurti vis daugiau vidutines pajamas gaunančių miestiečių, gausėti „hipsterių“ koncentracijos vietų.
„Jau 20 metų buvo siekiama, kad vietoje apleistų pastatų ir sandėlių pradėtų kilti viešbučiai ir gyvenamieji namai, atsirastų viešosios erdvės. Vertinant šiuos du dešimtmečius, pokyčiai yra iš tikrųjų labai ryškūs. Visas Naujamiestis turi labai didelį potencialą. Jame dar XIX a. buvo suplanuoti dideli gyvenamieji kvartalai, kurie buvo užstatyti sodybiniais statiniais. Daugiabučiams namams čia daug vietos, taigi rajonas tikrai keisis, tačiau neturėtų tapti rajonu gaunantiesiems labai dideles pajamas“, – teigia M. Pakalnis.
Šios miesto dalies didelis pranašumas – siūlomų būstų įvairovė: butai, loftai ar net individualūs namai, tačiau kartu rajone labai trūksta želdinių, žaliųjų teritorijų. „Norėtume gerinti gyvenimo kokybę, tačiau savivaldybė rajone beveik neturi savo žemės, todėl kol kas tai yra sudėtinga užduotis. Rajone numatytos kelios viešosios erdvės – prie „Oslo namų“ Mindaugo gatvėje, Amatų ir Naugarduko gatvių sankryžoje.
Šiuo metu vyksta projektavimo darbai, diskusijos su bendruomenėmis. Tikimės, kad įsikeliančioms šeimoms tai bus patrauklios vietos. Miestui stoties rajono atsigavimas yra labai naudingas, mes stengiamės padėti, kiek galime“, – situaciją vertina architektas.
Saugiau gyventi
Vertindamas stoties rajono saugumą Vilniaus apskrities vyriausiasis policijos komisariatas (VPK) kol kas neįžvelgia kardinalių pokyčių. Per pastaruosius kelerius metus nusikalstamumo situacija išliko stabili, nežiūrint į šios miesto dalies erdvių ir gyventojų socialinių charakteristikų pastebimus pokyčius.
Pareigūnų nuomone, didžiausią įtaką tam turi didžiuliai keliaujančių žmonių srautai. Užsieniečiai prasčiau orientuojasi nepažįstamoje aplinkoje, nepakankamai atidžiai saugo savo daiktus, linkę patikliai bendrauti, ieškodami trūkstamos informacijos.
Keliautojams neretai gali tekti palaukti savo išvykimo, laiką be tikslo leidžiant netoliese, lankantis ne itin geros reputacijos baruose, kur jie tampa dideliu traukos objektu linkusiems nusikalsti asmenims. Šiuo metu stoties rajone veikia tik kelios vaizdo stebėjimo kameros. Jų per mažai, o vaizdo kokybė nėra patenkinama.
Policijos pareigūnai mato ir teigiamų pokyčių stoties rajone. Naujos statybos Senamiesčio link sumažino apleistų pastatų, kur rinkosi valkatos, narkomanai ir potencialūs nusikaltėliai. Į naujus namus, restauruojamus senus pastatus įsikelia tvarkingi, nusikalstamumui nepakantūs gyventojai, tačiau plėtros mąstai šiuo metu dar nėra pakankami, kad iš esmės paveiktų viešojo saugumo padėtį.
Kitas „karštas“ rajonas
Nors R. Pleteras džiaugiasi, kad visas Vilniaus miestas po truputį keičia veidą ir tvarko buvusias apleistas teritorijas, tačiau ateina laikas pasitempti ir kitoms miesto dalims. „Tvarkomos Užupio prieigos, vietoje senų apleistų pastatų kyla nauji projektai. Naujamiesčio buvusi nepatraukli Savanorių pr. dalis vis labiau artėja prie miesto centro ir formuoja teigiamą rajono įvaizdį. Labiausiai pokyčių reikėtų Naujininkams, manau, tai galėtų būti kitas „karštas“ Vilniaus rajonas“, – analizuoja „Ober-Haus“ generalinis direktorius.
Jam antrina ir M. Statulevičius. „Yra daug originalių idėjų atgaivinti senojo „Taksi parko“ pastatą Naujininkuose. Tokio objekto pakeitimas padėtų ir vis dar gąsdinančiam Naujininkų įvaizdžiui. Pasikeitimai rajone būtų puikus postūmis išstumti netvarką, sovietinio gyvenimo paveldą ir asocialius asmenis“, – sako jis.
