Turbūt dažniausiai girdimas klausimas, ar šiuo metu verta pirkti nekilnojamąjį turtą, ar labiau apsimoka parduoti, nes jau pasiektos kainų lubos? Ekspertų vertinimu, jei nekilnojamasis turtas naudojamas savo reikmėms, „blogo“ ar „gero“ laiko pirkti ir parduoti nėra. Priešingai nei įsigyjant jį kaip investiciją ir tikintis uždirbti, šiuo metu grąža iš nekilnojamojo turto yra sumažėjusi, be to, reikia gerai apgalvoti, kur dėsite gautus pinigus, kad jų „nesuvalgytų“ auganti infliacija.
Išaugusi pasiūla, sumažėjusi paklausa neleidžia formuotis kainų burbului
2017 m. nuosekliai augęs nekilnojamojo turto sandorių skaičius ir atitinkamai į viršų šuoliavusios kainos stabtelėjo, tačiau Mantas Mikočiūnas, „Capital Team“ biuro vadovas, Lietuvos nekilnojamojo turto agentūrų asociacijos (LNTAA) valdybos narys, sako, kad, nepaisant to, rinka vis dar išlieka aktyvi ir sandoriai vyksta. Pasak jo, sandorių skaičiaus sumažėjimas – šiuo metu pasiūla yra išaugusi, o paklausa sumažėjusi – nekilnojamojo turto rinkai yra „sveikas“ dalykas, nes, pirmiausia, neleidžia formuotis kainų burbului. „Paradoksalu, bet šio sulėtėjimo laukė kiekvienas nekilnojamojo turto rinkos dalyvis. Sunkiau tai priima antrinės rinkos pardavėjai ir mažesni naujos statybos plėtotojai. Skirtingai nuo jų, didieji rinkos žaidėjai, tokie kaip „Eika“, „Hanner“, „YIT Kausta“, šią rinkos situaciją vertina teigiamai, nes, anot jų, svyravimai yra būtini, kad būtų išvengta visiško rinkos griuvimo“, – teigia „Capital Andinvest“ valdantysis partneris, NT brokeris Paulius Žilvitis ir šį sulėtėjimą rinkoje lygina su gražiu ir lėtu saulėlydžiu: šiuo metu nekilnojamojo turto rinkoje saulė yra vakaruose, tačiau reikia džiaugtis, kad ji apskritai yra.
Investuoti reikia atsargiai
Žvelgiant iš NT brokerio pozicijos, kiek sumažėję sandorių skaičiai turi įtakos objektų realizavimo laikui ir tai yra metas, kai reikia imtis švietėjiškos veiklos ir žmonėms iškomunikuoti, kad pamažu ateina tas metas, kai parduoti turtą už labai aukštą kainą tampa vis sudėtingiau, kartais apskritai svarbu pasiekti tikslą – parduoti. „Nepaisant to, šiuo metu rinka vis dar yra gana aktyvi, todėl tai geras laikas parduoti nekilnojamąjį turtą, jei žinote, kur dėsite gautus pinigus, nes kylant infliacijai, o bankams neduodant už indėlius palūkanų, laikyti pinigus sąskaitoje – nuostolinga“, – pabrėžia M. Mikočiūnas.
Norintys investuoti į nekilnojamąjį turtą taip pat turėtų būti atidesni: reikėtų stebėti ne tik bankų palankumą pirkimo atžvilgiu, nes ne tik būsto palūkanos turi lemti investicijų kiekį, bet ir konkurencinę aplinką. „Nuomos rinkoje yra labai didelė pasiūla, kainos pradėjusios kristi, tad perkant būstą investicijai reikėtų atsižvelgti į konkurencinę aplinką miesto rajonuose, kur planuojamas pirkinys. Jeigu investuotojas į nekilnojamąjį turtą pinigus skiria dėl to, kad jie tiesiog būtų saugiai padėti, yra viena, tačiau jei nori gauti maksimalią grąžą, neužtenka tik nuspręsti pirkti turtą, reikia pasidaryti rinkos analizę arba pasikonsultuoti su šios srities specialistais“, – pabrėžia P. Žilvitis.
Prognozuoja lėtesnio augimo laikotarpį
Nekilnojamojo turto rinka yra neatsiejama ekonomikos dalis, todėl, jei pastaroji ir toliau išliks nuosekliai kylanti, didesnių permainų nekilnojamojo turto sektoriuje irgi neturėtų būti. Banko „Luminor“ vyriausiasis ekonomistas Žygimantas Mauricas, pristatydamas pranešimą LNTAA Lietuvos nekilnojamojo turto brokerių forume, šalies ekonomiką palygino su…kalakuto skrydžiu. „Mes pakilome, papūtė smarkus vėjas, geras vėjas, šiltas vėjas, pakėlė tą kalakutą, ir štai jis skrenda 3,8 proc. greičiu pagal ekonominę prognozę. Kas bus 2018 ir 2019 m.? Didžioji dalis institucijų ir mes prognozuojame, kad kalakuto skrydis truputį leisis žemyn. Šiek tiek tas augimas bus, bet mes artimiausiu metu negyvensime taip gerai, kaip šiais metais“, – lėtesnio augimo laikotarpį prognozuoja ekonomistas.
Pasak jo, keletas faktorių, kurie iš tiesų lemia tą labai palankų vėją ir pakelia tą kalakutą skristi, pirmiausia yra žemos palūkanos. Europos centrinis bankas, tikėtina, pradės kelti palūkanas tik 2019 m. viduryje arba pabaigoje. Vadinasi, dar dvejus metus galima drąsiai skolintis ir vartoti, skolintis ir pirkti nekilnojamąjį turtą. „Ką tai reiškia kylančios infliacijos kontekste? Tai, kad realios skolinimosi palūkanos tampa netgi neigiamos. Realiai pasiskolinęs grąžini netgi šiek tiek mažiau negu pasiskolinai. Tų, kurie nesiskolina, santaupas vis tiek „suvalgo“ infliacija, o kai infliacija valgo skolą, tu neprieštarauji?“ – kalbėjo Ž. Mauricas. Ši situacija dar kurį laiką išliks, dėl to, tikėtina, ir toliau augs paskolų portfelis: ne taip sparčiai kaip dabar – 500 mln. Eur augimas per metus, bet artimiausiu metu dar turi potencialą šiek tiek augti.
Kokių kainų pokyčių 2018 m. reikėtų laukti NT sektoriuj
„Capital Andinvest“ valdantysis partneris, NT brokeris P. Žilvitis sako, kad galimus pasikeitimus, ypač kainos atžvilgiu, reikėtų vertinti pagal atskirus rinkos segmentus, nes
ia situacija skirtinga. Pirmiausia, ekonominė klasė. „Capital“ duomenimis, 2017 m. ekonominės klasės objektai brango apie 2 %. Pirmąjį ir antrąjį metų ketvirtį ekonominės klasės objektų kainos kilo šiek tiek sparčiau, tačiau trečiajame ketvirtyje jau buvo pirmasis kainų mažėjimas šiame segmente. Pasak P. Žilvičio, prognozuojama, kad ekonominės klasės artimiausiu metu laukia galimas nuo 3 iki 7 % kainos mažėjimas. „Vidutinė klasė yra populiariausias pasirinkimas Vilniuje, kur nekilnojamojo turto rinka aktyviausia. Pagal dabartines prognozes čia mažiausiai tikėtini pokyčiai. Stambieji plėtotojai skiria ypač daug dėmesio šio segmento produktams ir kokybiniu lygmeniu jie labai mažai skiriasi nuo prabangios klasės. Kainų skirtumas dažniausiai pastebimas tik dėl vietos“, – pabrėžia brokeris P. Žilvitis ir atkreipia dėmesį, kad panašaus lygio kainos šiame segmente kitąmet turėtų laikytis ir antrinėje rinkoje, kuri taip pat gana aktyvi. O prabangaus būsto segmente tikėtini pokyčiai. „Capital“ atlikti rinkos tyrimai rodo, kad prabangaus būsto kainos per pastaruosius metus paaugo apie 5–6 %. Prestižinės klasės pasiūla rinkoje yra pakankama, daug objektų tiek antrinėje, tiek pirminėje rinkoje yra nerealizuoti, ir atrodytų, kad plėtotojai turėtų atsargiau žiūrėti į investicijas šiame segmente. „Tačiau „Eika“ ir „Irec Baltic“ su naujais projektais, atitinkamai Dainavos g. (šalia Gedimino pr.) ir Lvovo g., į šią kategoriją turėtų įnešti naujų vėjų. Tikėtina, kad kainų augimas šiame segmente jau yra baigtinis, tai rodo ir plėtotojų veiksmai ryžtingai mažinti kainas, siūlyti labai patrauklius pasiūlymus, kad pritrauktų pirkėjų. Jeigu kainos ir koreguosis, greičiausiai pardavėjų nenaudai ir gali siekti iki 10 %“, – įžvalgomis dalijasi P. Žilvitis.
Vilniaus fenomenas
Nekilnojamojo turto rinka yra aktyviausia Vilniuje ir artimiausiu metu situacija nesikeis. Pasak M. Mikočiūno, čia, skirtingai nei kituose Lietuvos regionuose, gyventojų skaičius auga ir būtent tai leidžia prognozuoti gražų rytojų nekilnojamojo turto rinkoje. „Tai patvirtina ir augančios kainos – Vilniuje jos didėja panašiai kaip Taline, tačiau Estijos sostinėje nekilnojamasis turtas vis dar yra 15–20 proc. brangesnis nei pas mus. O Ryga išgyvena prasčiausią laikotarpį iš „Baltijos tigrais“ vadinamų miestų: gyventojų skaičius mažėja, o rusiško kapitalo investicijų sumažėjimas lemia ir paklausos stoką. Šiuo metu Rygoje nekilnojamojo turto kainos yra mažiausios iš visų trijų Baltijos šalių sostinių“, – vardija „Capital Team“ biuro vadovas M. Mikočiūnas.
Demografiniai skaičiai rodo, kad Vilniuje 25–39 metų jaunimo gyvena tiek pat, kiek Rygoje. Ši visuomenės dalis yra pati aktyviausia nekilnojamojo turto rinkoje – vieni dar gyvena su tėvais, kiti nuomojasi būstą, tačiau anksčiau ar vėliau ateina laikas įsigyti savo. Be to, Lietuvoje, palyginti su ES šalimis, gerokai mažiau namų ūkių turi būsto paskolų, tai reiškia, kad potencialas augti dar tikrai yra. Na, o jeigu Vilnius ir toliau augs tokiais tempais kaip pastaraisiais metais, neišvengiamai jis gali tapti didžiausiu miestu Baltijos šalyse.
Ar pasimokėme iš klaidų?
Ekspertų vertinimu, nekilnojamojo turto rinkoje šiuo metu pasiūlos ir kainų lygis iš esmės jau pasiekė prieškritinį lygį, vis dėlto rinka tuo metu ir dabar – labai skirtingos. „Dalis visuomenės tikrai pasimokė iš ankstesnių klaidų ir su pinigais bei nekilnojamuoju turtu tvarkosi kur kas išmaniau. Tačiau jau spėjo užaugti nauja karta, kuri mažai pamena, kas buvo prieš 10 metų, ir, žinoma, kita dalis žmonių, kurie jau pamiršo, kaip gali būti skauda“, – situaciją dabar ir prieš dešimtmetį lygina M. Mikočiūnas ir sako, jog klaidų tikrai gali pasitaikyti ne viename šeimos biudžete, tačiau vertinant bendrai šalies mastu dabar esame saugūs. Be to, Lietuvos bankas stengiasi maksimaliai apsidrausti nuo galimo naujo nekilnojamojo turto burbulo, t. y. pasidėti pagalvę skausmingo kritimo atveju, todėl buvo įvestas privalomasis pradinis įnašas, ribojama, kokią pajamų dalį gali sudaryti paskolų įmokos ir t. t.
Lietuva ramiai reaguoja ir į kalbas apie „šylančią“ situaciją nekilnojamojo turto rinkoje Skandinavijos šalyse. Pasak M. Mikočiūno, Švedijoje šiuo metu matomas nekilnojamojo turto kainų kritimas ir fiksuojamas net didesnis nei buvo pastarosios pasaulinės krizės metu, tačiau situacija nėra labai dramatiška, nes tam buvo ruoštasi kelerius metus, tai buvo juntama ir Lietuvoje: SEB ir „Swedbank“ bankai orientavo finansines grąžas atgal į pagrindines įmones, ko iki tol nebuvo. „Manau, kad situacijos „šilimas“ tam tikrose šalyse neturi tiesioginės įtakos mums, reikėtų į tai žiūrėti globaliau. Lietuvą gali paveikti Europos ar pasaulio ekonomikos sukrėtimas, tada reikėtų laukti kažko panašaus, kas buvo 2008 m. Kol kas tokių spekuliavimų reikėtų vengti, nes tiek Europos Centrinio banko politika, tiek valstybės sprendimai yra tinkami išlaikyti esamą ekonomikos lygį, o tai susiję ir su nekilnojamojo turto sektoriumi“, – įsitikinęs P. Žilvitis.
