2023 metais Lietuvos ekonomika traukėsi 0,3 proc., tačiau 2024-aisiais prognozuojamas 1,5 proc. augimas. 2023 metais teigiamai nustebino atliktų statybos darbų pokytis. Lyginamosiomis kainomis Lietuvoje jų buvo atlikta 11,9 proc. daugiau negu 2022-aisiais. Sąlyginai neblogai atsilaikiusią nekilnojamojo turto rinką stimuliuos augantis gyventojų skaičius, mažėjančios palūkanos ir gerėjantis įperkamumas. Vienu didžiausiu iššūkiu būsto rinkai gali tapti suspausta paklausos spyruoklės, kuriai „iššovus“ rinka vėl prarastų balansą. Komercinio nekilnojamojo turto sektoriuje aktyvesnė plėtra vyko tik sostinėje. Vakansija ir kainos keitėsi nežymiai. Teisės srityje numatyti pokyčiai Statybų įstatyme, Architektūros įstatyme bei Teritorijų planavimo įstatyme.
„Lietuvos ekonomikai praėję metai buvo nelengvi. Šalies BVP lyginamosiomis kainomis sumažėjo 0,3 proc., arba labiausiai nuo 2009 metų. Tiesa, toks nuosmukis nebuvo staigmena. Ekonomikos aktyvumas labiausiai smuko metų pradžioje, o vėliau, įsibėgėjant metams, padėtis stabilizavosi. Šoktelėjusios palūkanų normos, sumažėjusi kai kurių eksportuojamų produktų paklausa ir karas Ukrainoje paliko randus šalies ekonomikoje. 2023 metais BVP nuosmukis Lietuvoje buvo toks pat kaip ir Latvijoje, bet gerokai mažesnis negu Estijoje. 2024 metais prognozuojame 1,5 proc. realiojo Lietuvos BVP augimą, kurį labiausiai turėtų paskatinti atsigausiantis namų ūkių vartojimo mastas. Manome, kad eksportas veikiausiai liks stabilus dėl planuojamo minimalaus pagrindinių eksporto rinkų atsigavimo. Didžiausią grėsmę augimo prognozei ir toliau kels geopolitinių įvykių lemti iššūkiai“, – sako SEB banko ekonomistas Tada Povilauskas.
Didžiausią teigiamą įtaką statybų sektoriaus rezultatui turėjo net 20,5 proc. didėjusi inžinerinių statinių statybos apimtis. Tai labiausiai susiję su augusiomis investicijomis į transporto ir elektros tinklų infrastruktūrą. Tačiau ir negyvenamųjų pastatų statyba augo gana nemažai – 8,7 procento. Gyvenamųjų pastatų statybos apimtis smuko tik 0,4 proc. dėl baigiamų statybos darbų pagal tuos projektus, kurie buvo pradėti įgyvendinti dar 2021 ir 2022 metais. Šiemet inžinerinių statinių statybos apimtis gali išlikti labai panaši, tačiau negyvenamųjų ir gyvenamųjų pastatų statybos darbų turėtų būti atlikta mažiau. Tiesa, jeigu būsto paklausa pirminėje rinkoje atsigautų sparčiau, negu tikimasi, tai galėtų daryti teigiamą įtaką statybų sektoriui antrą šių metų pusmetį.
Demografija – pagrindinis nekilnojamojo turto (NT) rinkos variklis. Remiantis išankstiniais Valstybės duomenų agentūros duomenimis, 2023 metais nuolatinių šalies gyventojų skaičius išaugo 1 proc., iki 2 886 515. Nemaža dalimi – dėl karo pabėgėlių iš Ukrainos. Vilniuje per metus gyventojų skaičius išaugo daugiau nei 2 proc.
2023 metais „Inreal“ Vilniuje fiksavo 2189 naujo būsto pardavimus (1018 pirmąjį pusmetį, 1171 antrąjį pusmetį), 2 proc. mažiau nei 2022 metais (2234 iš viso, 1611 pirmąjį pusmetį, 623 antrąjį pusmetį), tačiau tiek ketvirtiniai, tiek pusmetiniai duomenys rodo nuosaikų rinkos atsigavimą, kurį 2024 metais turėtų paskatinti mažesnės būsto paskolų palūkanos bei augantys atlyginimai. Per metus vystytojai pasiūlė 2924 naujus būstus, beveik tiek pat, kiek 2022 metais (2946). Už paklausą spartesnis pasiūlos augimas lėmė pasiūlos kiekio padidėjimą iki 4587 būstų metų pabaigoje, iš kurio penktadalis jau rezervuotas pirkėjams.
„Vertinant rinkos aktyvumo ir gyventojų prieaugio santykį galima daryti prielaidą, kad formuojasi paklausos spyruoklė, kuriai rinka gali būti ne pilnai pasiruošusi. Vangi rinka neskatina siūlyti daugiau projektų, o pradėtų ir leistų statyti būstų santykis išlieka neigiamas. Prie to pridėjus keletą tūkstančių karių ir jų šeimų narių iš Vokietijos galima vėl susidurti su būsto pasiūlos trūkumu. Menkai tikėtina, kad pasiūlos trūkumas labai ženkliai padidintų kainas, tačiau ribotas naujo būsto fondas ir toliau neleistų gyventojams įsigyti nuosavo būsto“,– teigia „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.
2023 metais Vilniaus biurų rinka pasipildė apie 100 000 kv.m nuomojamo ploto, o per artimiausius keletą metus rinką papildyti turėtų dar nemažiau 150 000 kv.m. Kaune ir Klaipėdoje verslo centrų plėtra išliko vangi, tačiau per keletą metų numatyta išplėtoti naujo biurų ploto apie 40 000 kv.m Kaune ir apie 25 000 kv. m. Klaipėdoje. Biurų nuomos kainos reikšmingai nesikeitė. Sandėliavimo patalpų segmente fiksuota ūgtelėjusi vakansija. Vilniaus regione ji siekė apie 3 proc., Kaune ir Klaipėdoje – apie 4 proc. Tai rodo atsiradusią nuomininkų galimybę rinktis nelaukiant naujų patalpų statybos. Reikšmingi kainų pokyčiai nefiksuoti, tačiau nuomininkai įgavo kiek daugiau derybinės galios santykiuose su nuomotojais, siekiančiais užpildyti laisvus sandėlių plotus.
„Didelių palūkanų kontekste ir 2023 metų antrąjį pusmetį turėjome sąlyginai mažai naujų gyvenamųjų projektų. Didesni projektai startavo laiko patikrintose populiariose vietose ir nedideliais etapais – Vilniaus Pilaitėje, Naujamiestyje. Kita vertus, pirkėjų reakcija parodė, kad jie seka rinką ir sugeba įvertinti naujas idėjas ir lokacijas, kuriose trūko pasirinkimo. Vystytojai, turintys platesnį projektų portfolio, šiuo metu gali labiau patenkinti išrankių pirkėjų poreikius“, – sako NT platformos „CityNow“ kūrėjas ir vadovas Vilius Visockas.
Anot jo, ryškiausi 2023 metų nauji projektai – komerciniai. Rinkos sąlygos reikalauja tvarių, modernių pastatų, tad į pajamų srautą generuojančius ilgalaikius projektus nukreipta didžioji dalis vystytojų resursų. Iš dalies dėl to galime stebėti situaciją, kai dalis mažesnių gyvenamųjų projektų parduodami rinkoje ar bent atidedami. 2024-ieji metai turėtų būti išskirtiniai dėl suplanuoto ar jau vykdomo plataus prestižinio būsto pasirinkimo. Kita vertus, manome, kad jeigu palūkanų normos pasieks lūžio tašką, pamatysime daugiau ir vidutinės/ekonominės klasės būsto projektų.
„Kaip įprasta, teisėkūros procesas 2023 metais, ypatingai antrojoje pusėje, buvo aktyvus. Statybos įstatymas ir vėl buvo populiarus pokyčių taikinys. Reikšmingi pakeitimai, įsigaliosiantys nuo lapkričio 1 d., žada jei ne perversmą, tai bent jau turbulenciją projektavimo procese. Pakeitimais stiprinama projektinių pasiūlymų stadija, vietoje buvusių trijų projektavimo etapų pasiūlomi du – projektinių pasiūlymų ir techninio darbo projekto. Kaip tai atsilieps praktikoje? Esama nuogąstavimų, kad toks, iš pirmo žvilgsnio darantis projektavimo procesą paprastesniu, pakeitimas iš tiesų komplikuos procesą.
Esminių statinio architektūros reikalavimų patikslinimas teikiant nuorodą į Architektūros įstatymą nuteikia labiau optimistiškai ir žada didesnį skaidrumą lyginant su iki šiol buvusia įstatymo formuluote, paliekančia derinančioms institucijoms subjektyviai nuspręsti, ar techninio projekto sprendiniai dera prie kraštovaizdžio. Visgi, mūsų vertinimu, neišvengta ir pakeitimų, kurių nauda abejotina. Vienas tokių – savivaldybės vyriausiojo architekto teisė spręsti dėl poreikio papildomai konsultuoti su visuomene ir todėl pratęsti specialiųjų architektūros reikalavimų išdavimo terminą.
Teritorijų planavimo įstatymas vėl gręžiasi į savivaldybės administracijos direktorius. Pakeitimais, įsigaliojusiais nuo sausio 2 d. formalizuojama praktika, kada savivaldybės merui leidžiama nemažą dalį jam įstatymo priskirtų funkcijų deleguoti savivaldybės administracijos direktoriams. Taigi, kaip ir visuomet, matydami gausius įstatymų leidėjo pasiūlytus pakeitimus, lauksime, kaip jie paveiks kasdienę praktiką“,– teigia Artūras Kojala, COBALT Lietuvos biuro partneris Nekilnojamojo turto ir infrastruktūros praktikos grupėje.
