Vystyti tvarų pastatą, palyginti su tradicine statyba, yra iššūkis, kuris reikalauja ne tik daugiau pradinių investicijų į modernias technologijas, bet ir daugiau dėmesio siekiamam rezultatui nuo užduoties pastato projektuotojams iki statinio tvarumo sertifikavimo. Tvarių pastatų statoma vis daugiau – tiek gyvenamųjų namų, tiek ir sandėliavimo kompleksų.

Tokie statiniai efektyviai naudoja energiją ir mažina neigiamą jų statybos ir eksploatavimo poveikį aplinkai, o juose dirbantiems žmonėms sukuriama komfortiška ir sveika darbo bei poilsio aplinka. Vystytojai teigia, kad ilgalaikėje perspektyvoje didesnės investicijos atsipirks dėl gerokai mažesnių eksploatacijos išlaidų, komfortiškos darbo aplinkos ir didesnės pastato vertės.

Strateginis projektas logistikos veiklai puikiai tinkamoje vietoje

Industrinio nekilnojamojo turto (NT) vystytojas ir valdytojas Baltijos šalyse „Sirin Development“ Vilniuje, Jočionių gatvėje, užbaigė logistikos centro „J55“ pirmojo etapo statybas. Naujame pastate jau dirba įsikūrę nuomininkai, o greta jo sparčiai statomas antrojo etapo pastatas.

A klasės sandėlių kompleksas vystomas logistikos veiklai puikiai tinkamoje vietoje – 18,5 ha žemės sklype, pietvakarinėje Vilniaus miesto dalyje, kur anksčiau stovėjo Lietuvos naftos produktų agentūros degalų saugyklos. Sklypas yra pirmoje linijoje nuo pagrindinio Lietuvos greitkelio A1 (Vilnius–Kaunas) ir A19 (Vilniaus pietinio aplinkkelio), kuriuo greitai pasiekiami Vilniaus oro uostas ir geležinkelio stotis užtikrina puikų susisiekimą svarbiausiomis kryptimis.

„J55“ sandėlių kompleksas statomas keturiais etapais, bendros investicijos į logistikos centrą sieks 70 mln. eurų, o per keturis etapus iš viso bus išvystyta 103 500 kv. m sandėliavimo, prekybinių bei administracinių patalpų, skirtų nuomai. Pirmajame etape išvystyto pastato bendrasis plotas siekia apie 31 646 kv. metrų (sandėlių plotas – 20 400 kv. m), antrojo etapo sieks apie 38 000 kv. metrų.

Pasak UAB „Sirin Development“ direktoriaus Lauryno Kuzavo, į užbaigtą statyti pirmąjį komplekso sandėlį iš viso buvo investuota 11,3 mln. eurų. „Pagal Vilniaus miesto savivaldybės bendrąjį planą sklypas patenka į verslo, gamybos ir pramonės teritoriją, todėl puikiai atitinka UAB „Sirin Development“ strateginį tikslą – modernius sandėliavimo ir logistikos objektus vystyti greta pagrindinių susisiekimo arterijų, didžiuosiuose Lietuvos miestuose. Šios teritorijos konversijos projekto ėmėmės aiškiai matydami jos potencialą – klientams galėjome pasiūlyti maksimaliai jų poreikius atitinkančias sandėliavimo ir logistikos patalpas“, – teigė L. Kuzavas.

Pasak vystytojų, „J55“ komplekso dydį lėmė įmonės strateginė kryptis – nuomininkams siūlyti plėtros galimybes toje pačioje lokacijoje, modernius, energiškai efektyvius, kokybiškus premium klasės sandėlius Vilniaus mieste, suteikiant patogų susisiekimą su A1 magistrale ir miesto centru.

Didelio logistikos komplekso statybų organizavimas etapais leidžia greičiau užbaigti statyti vieną etapą ir pradėti statinį eksploatuoti bei imtis kito etapo, sparčiai įgyvendinant projektą, nei statant vieną didelių matmenų statinį. Taip pat vystytojui paprasčiau prisitaikyti prie rinkos ir klientų poreikių, etapuose pasiūlant tinkamiausią jiems sprendimą – ar big box, ar light industry, ar stock office tipo patalpas.

Į naujas „J55“ sandėlių patalpas pirmajame pastate jau įsikėlė mažmeninės prekybos tinklą „Iki“ valdanti bendrovė „Palink“, profesionalias gyvūnų priežiūros paslaugas teikianti įmonė „VET1“, baldų prekybos internetu grupė „Furniture1“, veikianti „Baldai1“ pavadinimu, ir siuntimo bei dekoratyvinio pakavimo medžiagų prekybos kompanija UAB „Supakuota“.

Funkcionaliai išdėstytos darbo zonos   

Projektavimo įmonės UAB „IN Ace“ projekto vadovas Marius Matuliukštis sakė, kad A klasės sandėlių komplekso Jočionių gatvėje projekto koncepciją ir pagrindinius pastatų parametrus lėmė logistikos technologijų poreikiai ir sklypo konfigūracija.

Pirmojo logistikos centro pastate funkcionaliai suplanuotos sandėliavimo ir biuro, poilsio patalpos. Vieno aukšto pastato bendrasis aukštis – 15 metrų, efektyviausias logistikos pastatams. Didelis pastatas viduje skaidomas į segmentus po 1 300–1 500 kv. m ploto. Nuomininkai renkasi segmentų skaičių pagal poreikius.

Kiekvienas segmentas gali funkcionuoti savarankiškai, turi dvi rampas, virš kurių zonos antresolėje suprojektuotos biuro ir papildomos patalpos. Du segmentai turi vieną bendrą laiptinę patekti į antrame aukšte, antresolėje įrengtą patalpų dalį. Pagal nuomininko pageidavimus įrengiamos administracinės, buitinės ir poilsio patalpos.

Pirmojo etapo pastato konstrukcijos pasirinktos tradicinės: įrengtos gelžbetoninės kolonos ir perdangos, stogas – metalinių konstrukcijų, fasadui įrengti naudotos daugiasluoksnės plokštės, sumontuoti PVC langai, standartinės rampos. Pasak architekto M. Matuliukščio, kiek labiau iš kitų logistikos centrų išsiskiria Jočionių g. komplekso stogas: jam pasirinkta ilgalaikė, stabili, patikima dėl sandarumo eksplo-

atuojant PVC danga. Vengiant patalpų perkaitimo, pasirinkta šviesiai pilka stogo dangos spalva. Pastato viduje baltai dažytos sienos, vartų, durų vidinė pusė ir metalinės konstrukcijos atrodo estetiškai patraukliai.

Tvariai vystomo projekto „J55“ pirmasis pastatas pasiekė aukštą A++ energinio efektyvumo klasę. Gautas tvarių pastatų vertinimo sertifikatas „Very good“ pagal infrastruktūros ir pastatų tvarumo vertinimo metodą BREEAM (angl. Building Research Establishment Environmental Assessment Method). Modernaus sandėlių komplekso pirmame etape integruotos pažangios, energijos suvartojimą mažinančios technologijos. Šiluma centralizuotai tiekiama Vilniaus šilumos tinklais.

Įgyvendinus visą „J55“ projektą, logistikos komplekso dydis bus įspūdingas. Pastačius antrąjį etapą, sandėlių pastatas bus tarsi sublokuotas su pirmuoju – du atskiri savarankiški pastatai vizualiai bus matomi kaip vienas labai didelių matmenų pastatas, kurio ilgis sieks 289 m, plotis – 111 metrų.

Taupus ir patogus energijos vartojimas

Prie sėkmingo logistikos centro J55 pirmojo etapo įgyvendinimo prisidėjo sudėtingų objektų įgyvendinimo patirtį sukaupusi UAB „Energus group“, kuriai patikėta atlikti elektrotechnikos, procesų valdymo bei automatikos projektavimo ir įrengimo darbus.

Šiuolaikinio didelio logistikos pastato funkcijas užtikrina patikimas vidaus elektros tinklas. Kaip sakė UAB „Energus group“ projektų vadovas BREEAM, užsakovui J55 objekte buvo svarbu patogūs, jo poreikius atitinkantys pažangūs elektros ir automatikos sistemų sprendimai, padedantys taupyti pastato suvartojamą energiją ir užtikrinantys kuo mažesnes jos sąnaudas.

Pirmojo J55 pastato leistinoji naudoti galia – 380 kW. Elektros tiekimo technologiniams procesams patikimumą papildomai užtikrina dyzelinis elektros generatorius, kuris numatytas tiekti elektrą ne tik gaisro atveju, bet ir daliai pastato nutrūkus tiekimui iš elektros tinklų.

Didelis logistinis pastatas padalytas į sandėlio segmentus, pritaikytus įvairiems nuomininkams. Kiekvienam segmentui priskirta ne tik tam tikra sandėliavimo zonos erdvė, bet ir administracinės, buitinės ir poilsio patalpos. Viena užduočių buvo – taip suprojektuoti ir sumontuoti elektros ir automatikos sistemas, kad būtų sukurtos lanksčios galimybės sujungti ir dalyti sandėlio segmentus, keičiantis nuomininkų skaičiui ir poreikiams, jų užimamų patalpų plotui, ir kuo mažiau reikėtų perdaryti elektros tinklą bei automatiką.

UAB „Energus group“ specialistų komanda elektros sistemų sprendinius pastate įgyvendino taip, kad nuomininkams pasirinkus tam tikrą skaičių sandėlio segmentų su priklausiniais ir juos sujungiant ar dalies atsisakant elektros tinklo konfigūravimas atitiktų kiekvieno nuomininko poreikius, o jiems keičiantis išlaidos elektros tinklo permontavimui būtų kuo mažesnės.

Patalpų apšvietimui panaudoti modernūs ir išmanūs sprendimai. Sumontuoti šviesos diodų LED šviestuvai – pažangūs ir ekonomiški. Didelio ploto pastate jų panaudota šimtai, antai vien IKI logistikos centrą valdančios „Palink“ nuomojamose patalpose sumontuota apie 400 vnt. LED šviestuvų, o kiekviename sandėlių segmente – maždaug po 200 vienetų.

Įdiegtas išmanus apšvietimo valdymas taupo energiją: judesio ir būvio davikliai automatiškai išjungia apšvietimą patalpose, kuriose nėra žmonių ar nevyksta darbai, ir įjungia prireikus.

Lauko šviestuvai, išdėstyti aplink pastatą privažiavimo ir automobilių statymo aikštelėse, taip pat veikia taupiai ir valdomi automatizuotai įjungiant ir išjungiant šviestuvus pagal duotą laiko programą bei apšvietos lygį lauke.

Kaip sakė V. Lagunavičius, komandai teko nemažai pasukti galvą, ieškant kuo geresnio būdo racionaliai suprojektuoti ir sumontuoti elektros ir automatikos sistemas pagal užsakovo užduotį. Visi darbai atlikti laikantis LR norminiuose aktuose numatytų elektrosaugos ir darbo saugos normatyvų bei reikalavimų statiniui.

Įgyvendinant BREEAM sertifikato „Very good“ reikalavimus, pastate įrengta atskira elektros apskaita kiekvienai elektros vartotojų grupei: atskirta apšvietimo, technologijų įrangos, vėdinimo, šildymo ir kitų elektrinių prietaisų darbui reikalingos energijos apskaita. Tai leidžia pastato valdytojui stebėti kiekvienos vartotojų grupės elektros sąnaudas ir nuokrypius nuo projektinių sąnaudų.

Dideli nukrypimai perspėja apie galimus sistemų gedimus ir parodo, kur reikia mažinti sąnaudas, ieškoti efektyvių sprendimų ar perteklinio vartojimo priežasčių. Analizuojant gautus duomenis ir tinkamai išnaudojant šias galimybes, didinamas pastato energinis efektyvumas.

Integruota pastato valdymo sistema PVS (angl. Building Management System – BMS) leidžia stebėti visų pastato inžinerinių sistemų, tokių kaip šildymo, vandens, elektros, veikimą, jų valdymas automatizuotas. Tai užtikrina galimybę pagal įvairiais pjūviais gaunamus duomenis analizuoti visų energijos rūšių suvartojimą, jį optimizuoti ir taupyti sąnaudas bei aptikti galimus gedimus.

Dideliame sklype – įspūdingi inžineriniai tinklai ir tvirtos aikštelės

Sutvarkyti logistikos komplekso centro „J55“ statybų teritoriją patikėta atestuotai kelių ir gatvių tiesimo bendrovei UAB „GEVALDA“, kuri yra sukaupusi daug pramoninių ir logistikos projektų infrastruktūros įrengimo patirties. Kaip pasakojo šios įmonės vadovas Valdemaras Karlonas, įmonė objekte atliko daug ir sudėtingų darbų.

Bendrovės komanda į šio išskirtinio dydžio objekto teritoriją (18,5 ha) įžengė viena pirmųjų iš visų kitų projekte dalyvaujančių rangovų ir paruošė ją statyboms. Pasak V. Karlono, vieni svarbiausių ir išskirtinių UAB „GEVALDA“ atliktų darbų buvo giluminis grunto sutankinimas. Statybiniai tyrinėjimai parodė, kad statybvietėje slūgso purūs gruntai, todėl rengiant techninį projektą buvo priimtas sprendimas pastatų zonose purius geologinius darinius mechaniškai sutankinti. Bendrovė, naudodama specialią įrangą, atliko 4–5 metrų gylyje slūgsančių purių gruntų mechaninį sutankinimą tam, kad užtikrintų, jog galimi pastatų grindų nuosėdžiai būtų leistini.

Tik užtikrinusi pastatų žemės sankasos stabilumą UAB „GEVALDA“ įrengė vieno iš logistikos miestelyje suprojektuotų pastatų grindų pagrindų konstrukciją, be kita ko, panaudodama ir gruntų apdorojimo hidrauliniais rišikliais bei specialiais cheminiais priedais technologiją. Tai leido užtikrinti ypač didelę grindų dangos pagrindo laikomąją gebą.

Dideliems logistikos kompleksams, kuriuose vyksta intensyvus sunkiasvorių transporto priemonių manevravimas, labai svarbu įrengti patikimas eismo zonų, išsikrovimo ir pasikrovimo zonų ir automobilių statymo zonų dangų konstrukcijas, kurios gebėtų atlaikyti skirtingo pobūdžio apkrovas. Tad pagal techninio projekto sprendinius UAB „GEVALDA“ komanda pastatė privažiuoti prie logistikos miestelio skirtą infrastruktūrą, kurioje įrengė asfalto dangos konstrukciją, vidinėse objekto eismo zonose įrengė pravažiavimams ir automobiliams statyti skirtas dangos konstrukcijas su betoninių trinkelių dangomis bei įrengė voluojamo betono dangos konstrukciją išsikrovimo ir pasikrovimo zonose. Pastarųjų zonų eksploatacijos specifika pasižymi ypač didelėmis ir skirtingomis dangą veikiančiomis sunkiasvorių automobilių sukeliamomis apkrovomis, todėl būtent betono danga tobulai tinka užtikrinti tai, kad bus išvengta provėžų, bangų ir kitų dangos deformacijų.

Dideliame sklype nuo didelio ploto pastatų stogų ir lauko kietųjų dangų susidaro dideli lietaus vandens nuotekų debitai, todėl reikalingi sudėtingi atitinkamų parametrų lauko inžineriniai tinklai. UAB „GEVALDA“ komanda „J55“ teritorijoje įrengė didelio našumo inžinerinius tinklus lietaus ir buitinėms nuotekoms surinkti, išvalyti bei infiltruoti sklype.

„J55“ pirmojo etapo statybos darbai įgyvendinti per trumpą laiką. Bendrovei „GEVALDA“ pavyko užtikrinti įvairių didelės apimties darbų aukštą kokybę ir kartu išlaikyti didelį darbų tempą. „Specializuojamės įgyvendinti panašaus tipo objektų infrastuktūros projektus ir sukaupėme daug patirties, kurią sėkmingai pritaikėme „J55“ projekte“, – sakė V. Karlonas.

Tvarūs statiniai efektyviai naudoja energiją ir mažina neigiamą jų statybos ir eksploatavimo poveikį aplinkai, o juose dirbantiems žmonėms sukuriama komfortiška ir sveika darbo bei poilsio aplinka.

Pavadinimas: logistikos centras „J55“

Adresas: Jočionių g. 55, Vilnius

Vystytojas:  UAB „Sirin Development”

Architektai:  UAB „In Ace“

Energinė klasė: A++

Bendrasis plotas (I etapas):  31 646 kv.m (sandėlių plotas – 20 400 kv. m)

Aukštis: 1 a. su antresole (15 metrų)

Statybos pradžia: 2020 m.

Statybos pabaiga: 2022 m. (I etapas)